Mietspiegel: Tipps rund um die Mieterhöhung
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In der heutigen Zeit ist das Thema Mieterhöhung in aller Munde – sowohl durch die inzwischen gesetzlich verankerte Mietpreisbremse für Neuvermietungen als auch durch Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen bereits vermieteter Wohnungen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist immer der Mietspiegel, der in den §§ 557, 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Damit der Überblick in diesem komplexen Thema nicht verloren geht, bringt die anwalt.de-Redaktion Sie auf den neuesten Stand.
Arten von Mietspiegeln
Gesetzlich ist der einfache Mietspiegel in § 558c BGB geregelt und bietet eine zusammenfassende Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau – also für Gebäude und Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden – zu einem bestimmten Stichtag. Dieser Mietspiegel muss, ebenso wie der qualifizierte Mietspiegel, der in § 558d BGB geregelt ist, von den Gemeinden oder Interessenverbänden der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt bzw. anerkannt worden sein. Die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel sind allgemein höher, denn dieser muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, wobei die angewandten Ermittlungsmethoden sowohl dokumentiert als auch nachvollziehbar und überprüfbar sein müssen. Wirklich wichtig wird der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel erst in einem Gerichtsprozess, denn nach § 558d Abs. 3 BGB wird die Richtigkeit nur bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet.
Wohnungsmietspiegel auch für Häuser
Mieter von Häusern, also Reihen-, Doppel- oder Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, fragen sich im Rahmen einer Mieterhöhung oftmals, ob auf diese Mieten der Wohnungs-Mietspiegel überhaupt anwendbar ist. In manchen Fällen ist die Anwendung des Wohnungs-Mietspiegels auf Häuser sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Allerdings gelten diese Wohnungs-Mietspiegel dann für gemietete Häuser entsprechend, wenn die erhöhte Miete aufgrund des Baujahrs des Hauses, der Wohnfläche und der tatsächlichen Ausstattung angemessen ist und innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss v. 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).
Formalien der Mieterhöhung
Grundsätzlich muss eine Mieterhöhung immer schriftlich erfolgen und an alle Personen gerichtet sein, die von der Erhöhung betroffen sind und den Mietvertrag unterschrieben haben, beispielsweise Ehepartner, Lebensgefährten oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft, denn jeder Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen.
Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter zudem immer begründet werden. Diese Begründung erfolgt in den meisten Fällen durch den Verweis auf den jeweiligen Mietspiegel. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in den Mietspiegel ermöglichen muss, damit dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann.
Wurde der Mietspiegel von der Gemeinde erlassen, kann dieser meist kostenlos im Amtsblatt nachgelesen werden. Manchmal ist dieser, wie auch ein Mietspiegel, der von Interessenverbänden erstellt wurde, aber nicht kostenfrei zu erhalten. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieterhöhungsverlangen eine Kopie dieses Mietspiegels beifügen oder diesen frei zugänglich auslegen. Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass es für die allgemeine Zugänglichkeit des Mietspiegels nicht notwendig ist, dass dieser von der Gemeinde kostenlos abgegeben bzw. zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Wird hierbei eine geringe Schutzgebühr zur Abgabe des Mietspiegels verlangt, so gilt dieser trotzdem als allgemein zugänglich (Landgericht Karlsruhe, Urteil v. 11.04.2014, Az.: 9 S 17/14).
Entscheidungskriterium: Wohnungsausstattung
Um Wohnungen korrekt einordnen zu können, enthält jeder Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Kriterien, beispielsweise Lage und Ausstattung bzw. Baujahr des Mietobjekts, Wohnungsgröße, Energiesparmaßnahmen oder Wohnungsausstattung hinsichtlich Heizungsart, Küchen- und Sanitärausstattung, Bodenbelägen oder Balkon usw. Diese verschiedenen Kriterien werden ihrer Art nach als wohnwertsteigernd, wohnwertmindernd oder neutral gewertet. Für jede dieser Kategorie existieren wiederum unterschiedliche Preisspannen, in die die Wohnung eingeordnet werden muss, um die ortsübliche Miete zu ermitteln, die sogenannte Spanneneinordnung. Dabei handelt es sich um einen Katalog, mit dessen Hilfe eine Wohnung besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Den höchsten Wert erhalten Wohnungen, für die nur oder überwiegend positive Merkmale zutreffen, den niedrigsten Wohnungen mit ausschließlich oder überwiegend negativen Merkmalen. In jedem Fall können aber Ausnahmen zur Abweichung von der ausgewiesenen Spanne vereinbart werden.
Wie in vielen anderen Fällen auch gibt es im Hinblick auf die Wohnungsausstattung oftmals Streit zwischen Mieter und Vermieter, der häufig vor Gericht endet. In einem aktuellen Fall wollte eine Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen neuen Herd mit Cerankochfeld austauschen lassen. Diese Maßnahme wirkte zwar wohnwerterhöhend, auf eine Mieterhöhung verzichtete die Vermieterin aber. Trotzdem verweigerte der Mieter den Austausch und wurde schließlich vom Gericht zur Duldung dieser Bagatellmodernisierung verurteilt (Amtsgericht Berlin, Urteil v. 19.12.2016, Az.: 10 C 391/16).
Maximale Erhöhung wird geregelt
Aufgrund der sogenannten Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist geregelt, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent der Ausgangsmiete steigen darf, die drei Jahre vor Wirksamwerden der Mieterhöhung galt. Sie darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, kann diese Grenze sogar auf maximal 15 Prozent herabgesetzt werden. Der BGH stellt in einem aktuellen Urteil klar, dass es genügt, wenn in dem Mieterhöhungsschreiben die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist und diese ausreichend begründet wurde (BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).
Häufigkeit
Mieterhöhungen können vom Vermieter nicht beliebig oft durchgeführt werden, dafür gibt es dringend zu beachtende Voraussetzungen. So darf der Vermieter nach § 558 Abs. 1 BGB eine Zustimmung zur Mieterhöhung nur dann verlangen, wenn die Wohnungsmiete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Diese Regelungen betreffen jedoch keine Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB oder aufgrund von Änderungen von Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB.
Neuerung: Mietpreisbremse
Bevor die Mietpreisbremse eingeführt wurde, existierte im Mietrecht nur § 558 BGB, der regelt, wie sehr Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Diese Regelung bezieht sich nach wie vor nur auf bereits laufende Mietverhältnisse, nicht jedoch auf eine Mieterhöhung infolge einer neuen Vermietung. Durch die Mietpreisbremse, geregelt in den §§ 556d ff. BGB, soll der Mietanstieg bei Neuvermietungen gedämpft werden, indem Vermieter die Miete bei Neuvermietungen nur bis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen dürfen. Dabei ist aber zu beachten, dass die Mietpreisbremse zum einen nicht bundesweit gilt, sondern nur für die Vermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespannter Wohnsituation, und zum anderen, dass diese Gebiete lediglich für die Dauer von fünf Jahren der Mietpreisbremse unterliegen können.
(WEI)
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Rechtstipps zu "Mietspiegel"
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04.06.2024 Rechtsanwalt Henry Bach„… Ausstattung in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurden. In den Mietspiegel dürfen solche Mieten nicht einfließen, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen …“ Weiterlesen
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06.05.2024 Rechtsanwalt Dirk M. Richter„Das Amtsgericht Kreuzberg hat in seinem Urteil vom 25. September 2023, Aktenzeichen 3 C 10/23, wichtige Entscheidungen hinsichtlich der Bewertung von Wohnraum gemäß dem Berliner Mietspiegel 2021 …“ Weiterlesen
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19.04.2024 Rechtsanwalt Dirk M. Richter„… und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Gutachten erstellen lassen möchte. In dem verhandelten Fall wollte der Vermieter die Miete einer Doppelhaushälfte, die nicht im Mietspiegel …“ Weiterlesen
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19.04.2024 Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolfgang Böh„… erhöhen. Falsch: Hier gibt es spezielle gesetzliche Vorschriften, wie die Miete im Wohnraummietrecht erhöht werden kann. Nur aufgrund dieser Regelungen, also entweder durch Mietspiegel, Vergleichsmiete …“ Weiterlesen
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10.04.2024 Rechtsanwalt Julian Tietze„… , wo die Wohnung ist und wie sie aussieht. Man kann das meistens auf der Internetseite der Stadt oder in speziellen Listen (Mietspiegel) nachsehen. Ausnahmen von der Mietpreisbremse Nicht alle Wohnungen …“ Weiterlesen
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19.03.2024 Rechtsanwalt Julian Tietze„… verlangen und so Mieter finanziell überfordern. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dabei anhand eines Mietspiegels oder einer anderen vergleichbaren Methode ermittelt. Trotz dieser gesetzlichen …“ Weiterlesen
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03.03.2024 Rechtsanwalt Robert Kretschmar„… einen Mietpreis bis zur Höhe der Vormiete verlangen. Bei der Ermittlung der zulässigen Miete wird in Berlin maßgeblich auf den jeweiligen Berliner Mietspiegel abgestellt. Verstößt der Vermieter gegen die Regelungen …“ Weiterlesen
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31.01.2024 Rechtsanwalt Falk Gütter„… wie sie sich aus dem Mietspiegel ergibt, vereinbart werden. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass die letzte Miete, die mit dem bisherigen Mieter vereinbart war, höher war als die ortsübliche Vergleichsmiete. Dann …“ Weiterlesen
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16.09.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… ist der Mietpreis für Geschäftsräume nicht an den örtlichen Mietspiegel gebunden. Beide Parteien haben somit die Freiheit, die Miethöhe individuell zu verhandeln. Üblicherweise wird für gewerblich genutzte …“ Weiterlesen
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11.09.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… , dass sie bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel einen Zuschlag von 25 Prozent erhalten können. Ein Vermieter aus Hanau wollte die Miete für seine 110m² Doppelhaushälfte mit einer 20m …“ Weiterlesen
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31.08.2023 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… sind erfüllt und es sind seit der letzten Mieterhöhung mehr als 15 Monate verstrichen. Begründet wird die Mieterhöhung aufgrund des aktuellen Mietspiegels / Modernisierungsmaßnahmen / Anpassung …“ Weiterlesen
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26.07.2023 Rechtsanwalt Oliver Worms„… vom objektiven Wohnvorteil sprechen. Die objektive Miete und damit der objektive Wohnvorteil ist nach der ortsüblichen Miete zu bestimmen. Orientierung dazu bietet ein örtlicher Mietspiegel oder vergleichbare …“ Weiterlesen
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08.04.2023 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… . In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens um 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die mithilfe eines regelmäßig aktualisierten Mietspiegels festgestellt …“ Weiterlesen
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17.03.2023 Rechtsanwalt Konrad P. Volkwein„… der ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf verschiedene Arten, z.B. durch den sog. Mietspiegel erfolgen. Dass die Mietpreisbremse nicht nur bei einer Neuvermietung, sondern auch für jede Mietstaffel …“ Weiterlesen
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16.01.2023 Rechtsanwalt Christian Steffgen„… /212) nicht abschließend auf Listen wie die Schwacke-Liste oder den Fraunhofer-Mietspiegel abgestellt werden. Für Werkstattersatzwagen sind die Kosten für die Vorhaltung geringer als für …“ Weiterlesen
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13.01.2023 Rechtsanwältin Claudia Hölzlwimmer„Verträge mit Indexmieten waren vor 2022 in den meisten Wohngebieten vorteilhafter. In München stiegen die Mieten gemäß Mietspiegel um ca. 1,5 bis 1,8 % pro Jahr, die Indexmieten teilweise nur um 0,5 …“ Weiterlesen
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02.10.2022 Rechtsanwalt Antonio Leonhardt Mag. rer. publ.„… sie lohnt. In vielen Schreiben nehmen die Vermieter zwar auf den aktuellen Mietspiegel 2021 Bezug, gehen mit der verlangten Miethöhe pro Quadratmeter aber teilweise deutlich über die Spannwerte …“ Weiterlesen
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30.08.2022 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„… , sind Mieterhöhungen anhand des Vergleichsmietensystems (Mietspiegel) und nach einer Modernisierungsmaßnahme (mit Ausnahme von Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, weil diese gesetzlich …“ Weiterlesen
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19.07.2022 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… Schritt, damit er nachvollziehen kann, ob sie rechtens ist. Für Ihre Begründung haben sie 4 Möglichkeiten, die abschließend sind: Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, 3 Vergleichswohnungen …“ Weiterlesen
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29.09.2022 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… nach dem Berliner Mietspiegel gemäß den §§ 566 ff. BGB . Bedürfnis einer gesetzlichen Regelung Nach langem Ringen wurde das Legal-Tech-Gesetz zum 01.10.2021 verabschiedet (Entwurf eines Gesetzes zur Förderung …“ Weiterlesen
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01.11.2023 Rechtsanwalt Felix Kushnir„… BGB fällt und in diesem Zusammenhang die ortsübliche Miete lt. qualifiziertem Mietspiegel überstiegen hat. Im Urteilsfall war die Miete um 274,62 € pro Monat überhöht, sodass rückwirkend für …“ Weiterlesen
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05.07.2022 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… auch online mittels ELSTER möglich. Die Angaben dienen anschließend zur Berechnung der neuen Grundsteuer. Diese ist erstmals ab 2025 zu zahlen. Mietspiegel- und Auskunftspflicht Städte ab 50.000 …“ Weiterlesen
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20.06.2022 Rechtsanwalt Falk Gütter„… , bis auf wenige Ausnahmen, an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, die grundsätzlich um nicht mehr als 10 % überschritten werden darf. Diese Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Dresdner Mietspiegel …“ Weiterlesen
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06.05.2022 Rechtsanwältin Meryem Katrin Buz„… nicht rechtens sei, zumal die Küche als wohnwerterhöhendes Merkmal im Rahmen der Mietpreisfestlegung auf Basis des Berliner Mietspiegels in die Nettokaltmiete hätte einfließen müssen und nicht darüber …“ Weiterlesen