251 Anwälte für Baulast | Seite 9

Mit der Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis verpflichtet sich der Eigentümer des betroffenen Grundstücks freiwillig zu einer Handlung, Duldung bzw. Unterlassen gegenüber der Baubehörde. Voraussetzung ist allerdings, dass sich diese Verpflichtung nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften - z. B. aus einem Bebauungsplan - ergibt.

Die Baulast ist für den Grundstückseigentümer bindend, d. h., er kann nicht einseitig die Löschung der Baulast verlangen. Außerdem geht die Verpflichtung aus der Baulast nach dem Tod des Grundstückeigentümers auf die Erben, nach einer Zwangsversteigerung oder der Veräußerung des Grundstücks auf den neuen Eigentümer über - und zwar auch dann, wenn er von der Baulast nichts wusste, als er den Kaufvertrag unterschrieb. Hat der Veräußerer mit Absicht nichts von der Existenz der Baulast erzählt - um etwa mehr Geld für das Grundstück verlangen zu können -, darf der Käufer nur Schadenersatz vom Verkäufer verlangen, ist jedoch trotzdem an die Baulast gebunden. Die Löschung der Baulast ist mit Zustimmung bzw. schriftlichem Verzicht der Bauaufsicht möglich. Dann darf aber an der Baulast kein öffentliches Interesse mehr bestehen.

Die meisten Länder haben die Möglichkeit einer Baulast in ihren Bauordnungen festgelegt. Die Baulast wirkt aber nur zwischen der Behörde und dem Eigentümer des belasteten Grundstücks. Dem Baulastübernehmer und seinem Nachbarn, dem die Baulast zugutekommt, ist daher zu raten, eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen zu lassen. Verweigert der Baulastübernehmer dann dem Nachbarn etwa die Fahrt über sein Grundstück, obwohl diesem ein Wegerecht zusteht, kann der Nachbar zivilrechtlich gegen den Baulastübernehmer vorgehen.

Grundsätzlich kommt eine Baulast immer infrage, wenn ein Grundstückseigentümer bauen möchte, aber die Vorschriften im Baurecht nicht einhalten kann und somit keine Baugenehmigung bekommen wird. Das ist z. B. der Fall, wenn die Abstandflächen nicht eingehalten werden können, weil das Grundstück zu klein ist. Der Nachbar, also der Baulastübernehmer, kann sich dann verpflichten, dass die Abstandfläche auf seinem Grundstück verläuft und er selbst an der Stelle nicht bauen wird.

(VOI)

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