1.172 Anwälte für Baumängel | Seite 49

Baumängel sind schnell passiert. So reicht es zur Entstehung diverser Baumängel bereits aus, dass aufgrund einer falschen, ungenauen oder sogar fehlenden Leistungsbeschreibung Planungsfehler gemacht, die beauftragten Handwerker nicht gut genug instruiert oder einfach falsche Baumaterialien verwendet werden. Da beim Bau bzw. der Sanierung von Immobilien sehr viele Fehler gemacht werden können, sollte der Bauherr einige Regeln berücksichtigen, um Baumängel so gut wie möglich zu vermeiden.

So sollte etwa darauf geachtet werden, dass die Leistungsbeschreibung möglichst genau ist, damit eine eventuelle Abweichung durch den Handwerker oder Architekten leicht erkannt wird. Auch sollte man bereits im Vertrag festlegen, dass regelmäßig ein Baustellenprotokoll angefertigt und dem Bauherrn vorgelegt wird. Letztendlich sollte der Bauherr - unter Umständen zusammen mit Zeugen - Beweisfotos vom Baufortschritt machen und eventuelle Baumängel sofort anzeigen. Denn wird ein Mangel erst nach der Bauabnahme - die auch konkludent durch den Umzug ins Haus erfolgen kann - gerügt oder festgestellt, muss der Bauherr beweisen, dass der Handwerker seine Leistung nicht vertragsgemäß erbracht hat.

Übrigens: Baumängel liegen nicht nur vor, wenn die Immobilie nicht funktionsfähig hergestellt wird, sondern immer dann, wenn von der Soll-Beschaffenheit negativ abgewichen wird. Daher können auch optische Abweichungen Baumängel darstellen, die aber nur dann die Verweigerung der Abnahme rechtfertigen, wenn sie erheblich sind. Unerhebliche Baumängel muss der Bauunternehmer zwar auch beseitigen, aber man muss das Objekt dennoch abnehmen und im Abnahmeprotokoll die Mängel auflisten und auf ihre Behebung bestehen. Anderes könnte aber gelten, wenn viele unwesentliche Mängel festgestellt werden.

Werden die Baumängel erst nach der Bauabnahme entdeckt, stehen dem Bauherrn diverse Rechte auf Gewährleistung zu. Sofern er nachweisen kann, dass der Bauunternehmer gepfuscht hat, muss er ihn aber zunächst unter Setzung einer Frist zur Nachbesserung auffordern. Sollte der Handwerker dieser Forderung nicht nachkommen, ist unter anderem eine Minderung oder der Rücktritt vom Werkvertrag möglich. Möglicherweise könnte ferner alternativ oder kumulativ Schadenersatz verlangt werden. Daneben könnte der Bauherr auf Kosten des Handwerkers die Baumängel selbst beseitigen, sog. Selbstvornahme, häufig auch Ersatzvornahme genannt. Hier sollten die Baumängel aber unbedingt vor der Mängelbeseitigung dokumentiert werden; ansonsten könnte der Unternehmer bzw. Architekt später bestreiten, dass jemals ein Mangel existiert hat, was zur Folge hätte, dass der Bauherr auf den Kosten der Mangelbehebung sitzenbleibt. Das ist etwa möglich, indem ein Sachverständiger ein Gutachten über die vorliegenden Mängel erstellt oder ein sog. selbstständiges Beweisverfahren durchgeführt wird, bei dem etwa die Mangelursache und die Beseitigungskosten festgestellt werden.

Übrigens: Dem Bauherrn steht ein sog. Zurückbehaltungsrecht zu. Das bedeutet, nach Entdeckung eines Baumangels kann er einen Geldbetrag in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten von der jeweils fälligen Abschlagszahlung bzw. dem fälligen Werklohn abziehen, bis der Mangel behoben wurde. Aber: Bei schlampiger Schwarzarbeit kann der Bauherr keine Mängelansprüche gegenüber dem Handwerker geltend machen.

Hat ein Architekt die Baumängel zu verantworten, muss in der Regel seine Haftpflicht - sog. Berufshaftpflichtversicherung - im Rahmen der Architektenhaftung die Schadensregulierung übernehmen.

Je nachdem, ob ein Vertrag geschlossen wurde, in dem allein die Vorschriften des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) oder ferner die VOB Teil B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B) Anwendung finden sollen, sind unter anderem verschiedene Fristen bei der Verjährung zu beachten, die mit der Bauabnahme zu laufen beginnen. So verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken laut § 13 IV Nr. 1 VOB/B nach vier Jahren, gemäß § 634a I Nr. 2 BGB erst nach fünf Jahren. Da die VOB den Charakter von AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) haben, kann somit von diversen BGB-Vorschriften abgewichen werden.

Da ein Rechtsstreit im Baurecht sehr zeitraubend werden und hohe Prozesskosten verursachen kann, sollten die Vertragsparteien versuchen, eine außergerichtliche Konfliktlösung - z. B. im Rahmen einer Schlichtung - zu finden.

(VOI)

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