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Bau- & Architektenrecht

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Als Architektenvertrag wird der Vertrag zwischen Architekt und Bauherr bezeichnet, in dem die Erbringung der Architektenleistung und als Gegenleistung ein Honorar vereinbart wird. Rechtlich handelt es sich um einen Werkvertrag nach §§ 631 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), allerdings gelten für den Architektenvertrag zusätzlich einige Sondervorschriften.
 
Der Architektenvertrag kommt, wie alle gegenseitigen Verträge, durch Angebot und Annahme zustande. Bauherr und Architekt müssen sich über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig sein, also die Aufgaben des Architekten und deren Vergütung durch den Bauherrn.
 
Die Vertragspartei „Architekt“ muss nicht dem Berufsstand des Architekten angehören. Auch Nicht-Architekten können Vertragspartner sein (z.B. Bau-Ingenieure), allerdings sind sie in diesem Fall dazu verpflichtet, den Bauherrn darauf hinzuweisen, dass sie dem Architekten-Beruf nicht angehören.
 
Die Einigungserklärungen können sowohl schriftlich, als auch mündlich erfolgen, aus Beweisgründen empfiehlt sich bei diesem häufig sehr komplexen Vertrag jedoch die Schriftform. Der Architektenvertrag ist als Individual-, d.h. Einzelvertrag oder als Formularvertrag möglich.
 
Das „Werk“, das der Architekt dem Bauherren schuldet, ist die Planungsleistung (Entstehung) für ein dreidimensionales Gebäude, wobei Planung und Ausschreibung dem Soll des Werkvertrages entsprechen müssen. Ist ihm zusätzlich die sog. Objektüberwachung übertragen, hat der Architekt oder Ingenieur auch dafür Sorge zu tragen, dass die Planung korrekt verwirklicht wird.
Anmerkung: Hier wird die Abgrenzung des Architekten zum Bauunternehmer deutlich, der im Rahmen des Bauvertrages nur die Errichtung des Gebäudes schuldet. Die Architektenleistungen lassen sich im Wesentlichen in drei Bereiche untergliedern: Grundleistungen, besondere Leistungen und zusätzliche Leistungen.
 
Grundleistungen sind z.B. Grundlagenermittlung, Vor-, Entwurfs-, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Planung und Mitwirkung an der Vergabe, Objektüberwachung, -betreuung und Dokumentation. Die Grundleistungen sind wiederum unterteilt in verschiedene Leistungsphasen.
 
Beispiele für besondere Leistungen sind Umweltverträglichkeitsprüfung, Erstellen eines Finanzierungsplans, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Anlegen eines Inventar- und Ausrüstungsverzeichnisses, Objektbeobachtung, -verwaltung und Baubegehung nach Übergabe.
 
Hauptbeispiel der zusätzlichen Leistungen ist die sogenannte Projektsteuerung, bei welcher der Architekt für Projekte mit mehreren Fachbereichen insbesondere für die Aufgabenstellung, die Erstellung und Koordinierung des Programms für das Gesamtprojekt verantwortlich ist. Weil sie somit an den Aufgabenbereich des Bauherrn anknüpft und keine klassische Objektplanungsleistung des Architekten ist, gilt sie als zusätzliche Leistung i.S.d. HOAI.
Zusätzliche Leistungen können ferner sein: die Entwicklung und Herstellung von Fertigteilen, rationalisierungswirksame besondere Leistungen oder Leistungen im Rahmen eines Winterbaus. Sie müssen vom Architekten nur aufgrund einer besonderen Vereinbarung erbracht werden.
 
Basis für das Architektenhonorar ist die „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“, kurz: HOAI. Inhalt sind preisrechtliche Vorgaben zu der Vergütung der Planungsleistungen von Architekten und Bau-Ingenieuren. Die in der HOAI festgelegten Honorare können vom Architekten eingeklagt werden. Mit der HOAI soll ein angemessenes Honorar des Architekten und für den Bauherren die Qualität von Bauplanung, Ausschreibung, Vergabe und Objektüberwachung gewährleistet werden.
 
Das Honorar wird anhand der Honorartafeln in der HOAI ermittelt, die nach Aufgabenstellung, Schwierigkeitsgrad und anrechenbaren Kosten und - je nach Leistungsphase - Leistungen unterteilt sind. Die Planungsanforderungen sind einer Honorarzone zugeordnet, die von geringer (I) bis sehr hohe Planungsanforderung (V) reicht.
 
Die HOAI hat gesetzesähnlichen Charakter mit der Folge, dass sie verbindlich ist. Die in ihr festgelegten Mindestsätze und Höchstsätze dürfen nur in wenigen Ausnahmefällen über- oder unterschritten werden. Ist schriftlich keine Vereinbarung getroffen, gelten die jeweiligen Mindestsätze als im Vertrag vereinbart.
 
Hinsichtlich Fälligkeit der Vergütung und Anspruch auf Abschlagszahlung trifft die HOAI folgende, vom Werkvertragsrecht des BGB abweichende Regelung: Das Honorar wird erst fällig, wenn dem Bauherrn eine prüffähige Honorarabschlussrechnung zugegangen ist. Gegen diese kann der Bauherr innerhalb von zwei Monaten nach ihrem Erhalt Einwendungen erheben. Später kann er sich nicht auf die mangelnde Prüffähigkeit berufen.
 
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