10 Fragen 10 Antworten: Schönheitsreparaturen im Mietrecht

Muss ich meine Wohnung beim Auszug renovieren? Ist die Schönheitsreparaturklausel in meinem Mietvertrag wirksam? Und was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?

1. Schönheitsreparaturen – was bedeutet das?

Vereinfacht gesagt sind das alle Malerarbeiten in der Wohnung, also eben das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, aber auch das Lackieren von Heizkörpern, Türen oder Fensterrahmen von innen.

2. Muss jeder Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten und ist stets einzelfallabhängig zu betrachten. Grundsätzlich ist es so, dass das Gesetz den Vermieter verpflichtet, die Wohnung in Schuss zu halten. Davon darf allerdings vertraglich abgewichen werden und deshalb ist die Ausnahme seit Langem zur Regel geworden, mit der Folge, dass nicht selten Vermieter Instandsetzungspflichten über eine sog. Schönheitsheitsreparaturklausel bzw. einer Reparaturabrede auf die Mieter abwälzen. Häufig sind solche Klauseln jedoch unwirksam und halten einer gerichtlichen Klauselkontrolle nicht stand.

3. Wann ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam?

Etliche Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen haben Gerichte in der Vergangenheit für unwirksam erklärt, weil sie die Mieter unangemessen benachteiligen.

Aufgrund der Vielzahl von Entscheidungen kann hier nur eine Orientierung gegeben werden. Vorformulierte Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind zum Beispiel unwirksam,

• wenn sie starre Ausführungsfristen ohne Verlängerungsspielraum enthalten;
• wenn sie Farbvorgaben enthalten. Während des Mietverhältnisses kann nicht das Weißen der Wohnung verlangt werden, denn der Mieter kann während des Mietverhältnisses die Wohnung so gestalten, wie er möchte, solange keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden;
• wenn mehr gefordert wird als rechtlich zulässig. Weder können Malerarbeiten außerhalb der Wohnung verlangt werden noch das Abschleifen des Holzfußbodens oder die Erneuerung eines Teppichs.

4. Sind Farbwahlklauseln in Formularmietverträgen wirksam?

Nein! Zwar sehen es viele Vermieter nicht gerne, wenn ihre Wohnung in „ungewöhnlichen“ Farben wie z. B. rot oder grün tapeziert bzw. gestrichen wird, derartige Verbotsregelungen in Form von Farbwahlklauseln sind jedoch nach Auffassung des BGH stets unwirksam. Zur Begründung führt er aus, der Mieter werde durch diese Vorgaben unangemessen i. S. d. § 307 BGB benachteiligt, da er auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet sei und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt werde, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.

5. Was hat eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel für den Mieter zur Folge?

Hat der Mieter eine unwirksame Klausel in seinem Vertrag stehen, ist er fein raus: Er muss die Arbeiten gar nicht erledigen und kann einfach ausziehen.

6. Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen, wenn im Mietvertrag nichts dazu geregelt ist?

Ohne vertragliche Regelung greift die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters, der dann renovieren muss. Der Mieter braucht die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses also nur besenrein übergeben. Im laufenden Mietverhältnis kann er die Renovierung durch den Vermieter verlangen.

7. Was gilt, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung zu Mietbeginn übernommen hat?

Wenn Mieter eine Wohnung unrenoviert übernehmen, können sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Dies entschied der BGH 2015, als er sich mit der Frage der Rechtmäßigkeit entsprechender Schönheitsreparaturklauseln befassen musste. Zudem darf seitdem kein Mieter mehr dazu verpflichtet werden, Renovierungskosten anteilig zu bezahlen, wenn er auszieht, bevor die im Vertrag vereinbarten Fristen dafür abgelaufen sind.

8. Wie wirken sich Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern auf das Vertragsverhältnis zum Vermieter aus – und im Speziellen auf die Klausel zu Schönheitsreparaturen?

Auch bei einer solchen Konstellation hat der BGH zugunsten der Mieter entschieden. In einem Urteil aus August dieses Jahres urteilte der BGH, dass Mieter beim Auszug aus einer unrenoviert übernommenen Wohnung keine Schönheitsreparaturen vornehmen müssen, auch wenn sie das mit ihrem Vormieter so vereinbart hatten.

9. Was passiert, wenn Mieter einfach ausziehen, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen?

Das hängt davon ab, ob sie vertraglich zur Durchführung von notwendigen Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sind.

Liegt eine wirksame Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vor, können Vermieter die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu müssen sie dem Mieter eine Mahnung schicken, in der sie eine Frist setzen. Rühren sich die Mieter dann immer noch nicht, können die Vermieter den Ersatz der Kosten verlangen. Dann kann es sogar noch teurer werden: Verzögert sich nämlich durch Fristsetzung und anschließende Arbeiten der Zeitpunkt, zu dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, dann müssen die Mieter auch den Mietausfall ersetzen.

10. Welche Möglichkeiten haben Vermieter in einem solchen Fall?

Zur Deckung ihres Schadens haben Vermieter grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

• Sie können die Erstattung ihrer Kosten von den Mietern verlangen und nötigenfalls auf Zahlung klagen.
• Sie können sich aus der Kaution bedienen, sofern beim Einzug eine hinterlegt wurde und die Höhe ausreicht.