Abmahnung im Mietrecht - Die Vorstufe zur Kündigung?

Immer wieder fällt das Wort „Abmahnung“ in meist mündlichen Streitgesprächen zwischen Mieter und Vermieter. Meist scheint den Parteien aber nicht vollkommen klar zu sein, wofür eine Abmahnung notwendig ist, welche Funktion eine Abmahnung hat und rechtlichen Konsequenzen aus dieser folgen. Dieser Artikel soll Ihnen einen kleinen Überblick verschaffen und etwas Klarheit in das Instrument der „Abmahnung“ bringen.
Die Abmahnung kann verglichen werden mit einer gelben Karte beim Sport (Fußball). Die Abmahnung stellt eine Erklärung meist des Vormieters dar, die den Mieter auffordert, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen oder eine bestimmte Handlung vorzunehmen. Die Abmahnung stellt somit eine Verwarnung (gelbe Karte) dar, die bei nochmaligem Verstoß zum Platzverweis (Klage auf Unterlassung, Kündigung) führen kann.
Dabei kommt der Abmahnung eine entscheidende Bedeutung zu: Sowohl für die Voraussetzung der Unterlassungsklage, als auch für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB, bedarf es im Vorhinein einer Abmahnung. Dem Mieter muss ausdrücklich vor Augen geführt werden, dass das derzeitige Verhalten nicht toleriert wird und bei weiteren Verstößen bzw. nicht Abstellen der Verstöße zur Beendigung des Mietverhältnisses führen wird.
Nur in sehr wenigen Fällen ist eine Abmahnung vor vorheriger Kündigung nicht notwendig. Der bedeutendste Fall dürfte der Rückstand zweier Monatsmieten sein (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Auch ist eine Abmahnung dann entbehrlich, wenn mit Sicherheit festgestellt werden kann, dass der Mieter das vertragswidrige Verhalten nicht abstellen will oder kann.
Da in den meisten Fällen allerdings eine Abmahnung Voraussetzung für eine Kündigung ist, ist in den meisten Fällen sicherheitshalber eine Abmahnung auszusprechen.
Die Abmahnung kann dabei mündlich oder schriftlich erfolgen. Allerdings trägt der Vermieter im Fall einer mündlichen Abmahnung die Beweislast. Daher ist dringend zur schriftlichen Abmahnung zu raten. Weiterhin sollte das vertragswidrige Verhalten konkret benannt und bei Wiederholung auf die Konsequenzen hingewiesen werden.
Selbstverständlich ist auch der Mieter berechtigt, seinem Vermieter eine Abmahnung auszusprechen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Vermieter trotz angezeigter Wohnungsmängel (Schimmel, kaputte Heizung usw.) der Mangelbeseitigung nicht nachkommt.