Abrisskosten nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz – Hinweise für Nutzer mit Blick auf das Jahr 2023

Viele Nutzer und Grundstückseigentümer in den ostdeutschen Bundesländern sind aufgrund eines aus DDR-Zeiten stammenden Nutzungsvertrages mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz konfrontiert. Dieses verweist im Rahmen der Abwicklung dieser Verträge auf diverse Fristen, an die verschiedene Rechtsfolgen geknüpft sind. Diese sind wiederum vor allem für Entschädigungsleistungen des Eigentümers und die Frage relevant, wer die Abrisskosten für rechtmäßig errichtete Baulichkeiten in welcher Höhe zu tragen hat. Gerade letzteres kann für die Nutzer eine enorme Bedeutung haben und taktisches Handeln erfordern.

Um das Verständnis für die Thematik zu wecken, muss man zunächst einmal erläutern, wie sich das System der Kosten für den Abriss eines bis zum 03.10.1990 rechtmäßig errichteten Gebäudes darstellt:

1. Rechtslage bis zum 31.12.2022: 

a. Bei Eigenkündigung des Nutzers:

Kündigt der Nutzer selbst das Vertragsverhältnis bis zum 31.12.2022, so muss der Grundstückseigentümer selbst den Abriss des Bungalows beauftragen, sofern der Nutzer sein Recht zur Wegnahme des Bungalows nicht ausübt. Der Nutzer kann also den Bungalow nach Ende des Nutzungsvertrages mitnehmen, muss es aber nicht tun.

Wenn der Nutzer das Gebäude nicht „mitnimmt“ und der Grundstückseigentümer dann innerhalb eines Jahres nach der Rückgabe des Grundstücks den Abriss durchführt bzw. durchführen lässt, kann er die Hälfte der Abrisskosten vom Nutzer zurückverlangen. Die andere Hälfte muss er jedoch in jedem Fall selbst tragen. Ein weiteres Manko für den Grundstückseigentümer: Er muss die Abrisskosten zunächst vorschießen und kann erst danach die Hälfte vom Nutzer zurückverlangen. Stellt sich in diesem Zusammenhang jedoch heraus, dass der Nutzer zahlungsunfähig ist, bleibt der Eigentümer quasi auf den gesamten Kosten „sitzen“.

b. Bei Kündigung durch den Grundstückseigentümer:

Kündigt der Grundstückseigentümer das Vertragsverhältnis bis zum 31.12.2022, so muss er allein für die Abrisskosten aufkommen und kann den Nutzer nicht daran beteiligen. Aber Achtung: Dies gilt nur für Gebäude, die bis zum 03.10.1990 nach DDR-Recht rechtmäßig errichtet worden sind (d. h. keine Schwarzbauten).

2. Rechtslage ab dem 01.01.2023: Ab diesem Zeitpunkt spielt es keine Rolle mehr, ob der Nutzer oder der Grundstückseigentümer das Vertragsverhältnis kündigt. Der Nutzer ist in jedem Fall IMMER für die vollständigen Abrisskosten verantwortlich und muss den Abriss auch selbst in die Wege leiten. Das Grundstück gilt nur dann als ordnungsgemäß zurückgegeben, wenn es vorher von den aufgestellten Baulichkeiten „befreit“ wurde. Diese für Nutzer harte Rechtsfolge ist vom Gesetzgeber ausdrücklich gewollt.

Was bedeuten also diese unterschiedlichen Rechtsfolgen für den Nutzer? Will er eine für ihn günstige Lage hinsichtlich der Abrisskosten erreichen, muss er den Nutzungsvertrag zwingend selbst vor dem 31.12.2022 kündigen, denn nur dann muss auch der Grundstückseigentümer wenigstens zum Teil für die Abrisskosten aufkommen und den Abriss sogar beauftragen. Ab dem 01.01.2023 ist das nicht mehr der Fall. Heißt also: Auch wenn beide Kündigungsmöglichkeiten (vor dem 31.12.2022 und danach) Einbußen für den Nutzer bedeuten, so „verheißt“ eine Kündigung vor dem 01.01.2023 wenigstens eine hälftige Übernahme der Abrisskosten durch den Grundstückseigentümer. Nutzer sollten also, auch wenn es schwerfallen mag, über eine taktische Kündigung bis zum 31.12.2022 nachdenken, sofern eine Kündigung des Grundstückseigentümers bis zum 03.10.2022 nicht zu erwarten sein sollte.