Abschluss von Gewerberaummietverträgen – Bedeutung der Schriftform und Anforderungen an deren Einhaltung

Welche Bedeutung kommt der Schriftform beim Abschluss von Gewerberaummietverträgen zu und welche gesetzlichen Anforderungen werden an sie gestellt? Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Aus den §§ 550 S.1, 578 Abs. 2 BGB ergibt sich, dass Mietverträge, deren Laufzeit ein Jahr überschreitet, der Schriftform bedürfen.

Es führt zwar nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages, wenn diese nicht gewahrt wird. Allerdings ist die Kündigung eines über Geschäftsräume geschlossenen Mietverhältnisses mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, also frühestens zum Ablauf des Jahres nach Überlassung der Mietsache, möglich. Ein Mietverhältnis über Geschäftsräume kann gemäß § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden. Abhängig vom Ausspruch der Kündigung beträgt die Kündigungsfrist folglich zwischen knapp sechs und neun Monate.

Daraus ergibt sich die sogenannte Schriftformfalle, die für beide Parteien gleichermaßen besteht. Es ist nämlich eine besondere Gefahr des wirtschaftlichen Ruins für den Vermieter besonders dann gegeben, wenn er viel in das Mietobjekt investiert hat im Vertrauen auf eine langfristige Geschäftsbeziehung mit dem Mieter. Kann sich der Mieter dann so frühzeitig vom Vertrag wieder lösen, entgehen dem Vermieter möglichweise eingeplante Mietzahlungen in beträchtlicher Höhe. Gleiches gilt selbstverständlich auch für einen Mieter, soweit er in der Hoffnung auf langfristige Anmietung Investitionen getätigt hat.

Die Rechtsprechung stellt enorm hohe Anforderungen an die Schriftform. Anlagen zum Mietvertrag müssen mit diesem fest verbunden sein oder aber auf diesen ausdrücklich Bezug nehmen und gesondert unterzeichnet werden.

Insbesondere aus diesem Erfordernis ergibt sich häufig die Zerstörung der Schriftform, wenn beispielsweise spätere Nachträge mit dem Ursprungsvertrag nicht ausreichend verbunden werden oder aber nachträgliche mündliche Vereinbarungen getroffen werden. Auch konkludente, also durch schlüssiges Verhalten der Vertragsparteien herbeigeführte Vereinbarungen können die Schriftform zerstören.

Im Hinblick auf den Gesamtvertrag und seine wirtschaftliche Bedeutung sind unwesentliche Vertragsänderungen nicht schriftformfeindlich. Allerdings ist dies vorab nur sehr schwer einzuschätzen.

Die Schriftform ist jedenfalls dann gewahrt, wenn sich alle wesentlichen vertraglichen Regelungen in einer einheitlichen Urkunde befinden und diese Urkunde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird (Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde).

Fachanwaltstipp für die Praxis:

Kommt es zu späteren Vertragsänderungen, sollte der konkrete Vertrag komplett mit allen Anlagen neu ausgefertigt und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden. Auch wenn dies in der Praxis einen erheblichen Aufwand bedeutet, lohnt sich die Mühe. Nicht umsonst behaupten manche Anwälte von sich, nahezu jeden Gewerberaummietvertrag über die Schriftform knacken zu können.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin. Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com.

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