Abweichende Versteigerungsbedingungen in der Zwangsversteigerung

Als auf dem Bankrecht spezialisierte Kanzlei ist SH Rechtsanwälte immer wieder im Rahmen der Versteigerung von Immobilien tätig. Hierbei kann es vorkommen, dass Grundstücksrechte nach den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erlöschen würden. Ein Bestehenbleiben der Rechte wäre allerdings sinnvoll.

Beispiel: In Abteilung 3 des Grundbuches sind bereits mehrere Grundschulden für Gläubiger eingetragen worden. Im Nachgang wird jedoch noch ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht für ein benachbartes Haus in Abteilung 2 des Grundbuches eingetragen. Da dieses Rechte in Abteilung 2 nachträglich eingetragen worden sind, erlöschen sie im Normalfall der Versteigerung.

Um dies zu verhindern, kann jeder, dem Rechte aus dem Grundbuch zustehen, abweichende Versteigerungsbedingungen beantragen mit der Maßgabe, dass bestimmte Rechte fortbestehen sollen. Nach § 59 Abs. 3 ZVG ist hierfür allerdings die Zustimmung der vor- oder gleichrangigen Beteiligten notwendig.

Können nicht alle Zustimmungen eingeholt werden, wird das Versteigerungsverfahren wie folgt durchgeführt:

a.) Das Gericht wird ein sogenanntes „Doppelausgebot“ anordnen. Dies bedeutet, dass das Gericht 2 Möglichkeiten zum Bieten zulässt. Auf der einen Seite können Gebote unter der Bedingung abgegeben werden, dass die Rechte aus Abteilung 2 nicht bestehen bleiben (gesetzliche Versteigerungsbedingungen). Auf der anderen Seite können Gebote abgegeben werden unter der Bedingung, dass die Rechte aus Abteilung 2 bestehen bleiben. Es handelt sich also um 2 Bietverfahren, die parallel in derselben Versteigerung durchgeführt werden.

Am Schluss der Versteigerung wird das Gericht prüfen, auf welches der beiden Bieterverfahren der Zuschlag erteilt werden kann. Stellt sich bei der Entscheidung über den Zuschlag heraus, dass durch das abweichende Gebot niemand in seinen Rechten beeinträchtigt wird, dann kann und muss der Zuschlag mit der beantragten Abweichung erfolgen.

Dies bedeutet, dass die anderen Gläubiger durch die Abweichung nicht schlechter gestellt werden dürfen, als durch die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen. Der Zuschlag erfolgt mithin auf das Meistgebot, dass die Rechte des nicht zustimmenden Gläubigers am geringsten beeinträchtigt. Wenn der Ausfall bei beiden Gebotsverfahren gleich hoch ist, erfolgt der Zuschlag mit der Abweichung. (So zumindest die überwiegende Meinung, vergleiche Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 18. Auflage, § 59, Ziff. 6.2.).

Im Einzelnen ist hier vieles umstritten. SH Rechtsanwälte berät Sie gerne.