Aktuelle Urteile zum Gewerbemietrecht aus den Jahren 2013/2014

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Berichte in den Medien über das Mietrecht betreffen zumeist das Wohnmietrecht: Mietpreisbremsen oder die Zahlung des Maklers durch den Vermieter sind im Gewerbemietrecht jedoch kein Thema. Dennoch entwickelt sich das Gewerbemietrecht beständig fort. Dazu trägt besonders der Bundesgerichtshof (BGH) bei. Einige wichtige Entscheidungen zum Gewerberaummietrecht der letzten Zeit stellt der folgende Beitrag vor.

Wohnungsmiete oder Gewerbemiete?

Es gibt Mietverhältnisse, die sowohl Wohnraum als auch Gewerberaum betreffen. So wie in einem aktuellen BGH-Fall, in dem die Mieter eines Hauses die obere Etage bewohnten und im Erdgeschoss ihre Praxis betrieben. Dem Mietverhältnis zugrunde lag ein Wohnraummietvertrag, der diese gewerbliche Nutzung gestattete. Als der Vermieter diesen kündigte, legte er Gewerbemietrecht zugrunde. Die Mieter gingen von einem wesentlich schwerer zu kündigenden Wohnmietverhältnis aus. Für den BGH stellte sich nun die Frage, welches Mietrecht in solchen Mischmietverhältnissen anwendbar ist? Schon in der Vergangenheit hatte er entschieden, dass bei einheitlichem Mietvertrag entweder nur Gewerbemietrecht oder nur Wohnmietrecht einschlägig ist. Maßstab dafür ist wiederum die jeweils überwiegende Nutzung. Diese müssen Gerichte im Einzelfall ermitteln. Ein fester Kriterienkatalog fehlt ihnen dabei. Anzeichen für die Art des Mietrechtsverhältnisses sind etwa entsprechende Vereinbarungen. Auch das Verhältnis von Wohn- zu Gewerbefläche lässt Rückschlüsse auf das geltende Mietrecht zu. Außen vor bleiben muss aber, dass die Mieter ihren überwiegenden Lebensunterhalt im gleichzeitig bewohnten Objekt verdienen. Denn Erwerbstätigkeit als Einkommensquelle und Wohnen als privater Rückzugsort sind nicht vergleichbar und ein allgemeiner Vorrang des einen vor dem anderen ist nicht erkennbar. Damit lehnte der BGH das Verdienstargument ab, mit dem die Vorinstanz noch ein Gewerbemietverhältnis begründet hatte. Können Gerichte letztendlich kein eindeutiges Gewerbemietverhältnis feststellen, bleibt aus Gründen eines besseren Mieterschutzes im Übrigen Wohnraummietrecht anwendbar.

(BGH, Urteil v. 09.07.2014, Az.: VIII ZR 376/13)

Nachforderung trotz Zahlung

Viele Mieter glauben, mit Bezahlung der Betriebskostenabrechnung sei das letzte Wort gesprochen. So auch in einem Fall, in dem die Vermieterin einem Abrechnungsfehler unterlag und daher eine Nachzahlung von über 6000 Euro verlangte. Die beklagten Mieter vertraten die Meinung, dass Vermieter, die zu wenig Betriebskosten abgerechnet haben, nichts mehr nachfordern könnten. Rechtlich betrachtet fehlt es allerdings an einer entsprechenden Folge. Nimmt der Vermieter die Zahlung nur an, schließt er ohne das Hinzutreten weiterer Umstände spätere Nachforderungen damit nicht aus. Grund dafür ist, dass die Betriebskostenabrechnung nur eine rechtliche unverbindliche Wissenserklärung darstellt. Bloße Zahlungen und deren Annahme gelten nur als Erfüllungshandlungen. Für sich allein genommen beweist das noch nicht, dass kein Streit darüber herrscht. Im Übrigen gilt für Mieter das Gleiche, sollten sie zu viel gezahlte Betriebskosten zurückverlangen. Die Ausschlussfrist für nachträgliche Nebenkostenforderungen von einem Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums wie bei der Wohnungsmiete gilt bei der Gewerbemiete im Übrigen nicht.

(BGH, Urteil v. 28.05.2014, Az.: XII ZR 6/13)

Renoviert und bezugsfertig

Renovierungsklauseln sind die am häufigsten unwirksamen Vertragsinhalte im Mietrecht. Entsprechend oft landen sie vor Gericht, zumeist im Rahmen der Schadensersatzklage eines Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Stellt sich die Klausel als unwirksam heraus, hat der Mieter Erfolg. Das ist etwa bei starren Renovierungsfristen der Fall, die sich nicht am Renovierungsbedarf orientieren. Unwirksam sind auch Klauseln, die unabhängig von der zuletzt erfolgten Renovierung eine Endrenovierung beim Auszug fordern. Eine Klausel, die die Rückgabe im bezugsfertigen Zustand neben einer am Bedarf ausgerichteten Schönheitsreparaturklausel verlangt, stellt jedoch keine solche Regelung dar. Bezugsfertig verlangt hier nur, die Rückgabe in einem vermietbaren Zustand. Ein sogenannter Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt, liegt daher laut BGH nicht vor. Die Mieterin, die hingegen von einer Unwirksamkeit ausging und die Räume nach fünfjähriger Nutzung unrenoviert zurückgegeben hatte, musste daher die Renovierungskosten des Vermieters übernehmen.

(BGH, Urteil v. 12.03.2014, Az.: XII ZR 108/13)

Unwirtschaftlichkeit kein Mangel

Hohe Nebenkosten belasten auch Gewerbemieter oft erheblich. Besonders ausufernde Heizkosten aufgrund veralteter Heizungsanlagen und schlechter Gebäudeisolierung sorgen schnell für Streit im Mietverhältnis. Mieter sollten hier jedoch nicht vorschnell einen Mangel annehmen und die Miete mindern. In einem Fall war es zu einer Mietminderung gekommen, weil ein zu DDR-Zeiten errichtetes Gebäude dem Mieter zu teuer wurde. Es verfügte über eine nur zentral zu regelnde Belüftung und Fernwärmeheizung sowie eine unzureichende Dämmung. Eine solche unwirtschaftliche Energieschleuder ist jedoch nicht automatisch mangelhaft. Für einen Mangel muss das Mietobjekt vielmehr von der im Rahmen der Miete vereinbarten Beschaffenheit abweichen. Fehlen entsprechende Vereinbarungen, kommt es auf den Maßstab bei der Gebäudeerrichtung an. Die zu groß ausgelegte Heizungsanlage und nur zentral mögliche Steuerung entsprach dabei dem damaligen Standard. Was den mangelnden Wärmeschutz betrifft, so können hier bei baulichen Veränderungen oder Neubauten die technischen Standards beim Abschluss des Mietvertrags maßgeblich sein. Zu derart umfassenden Änderungen am Gebäude war es jedoch nicht gekommen. Da sich die Mieter daher auf den Gebäudezustand laut Mietvertrag eingelassen hatten, lag kein Mangel vor. Die Mietminderung war daher unberechtigt.

(BGH, Urteil v. 18.12.2013, Az.: XII ZR 80/12)

(GUE)