Alle Jahre wieder: Schönheitsreparaturen – ein Überblick mit Hintergrund

Ein Umzug ist nicht nur anstrengend und kostet jede Menge Nerven – es stellen sich auch regelmäßig rechtliche Fragen. Ein Klassiker sind die Renovierungspflichten. Dabei geht es im Wesentlichen um „Maler- und Tapezierarbeiten zur Wiederherstellung der äußerlichen Ansehnlichkeit der Mieträume“. Seit knapp 20 Jahren beschäftigt sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit diesen sogenannten „Schönheitsreparaturen“, die Mieter häufig tragen sollen, wenn sie die Wohnung verlassen. Dabei macht das oberste deutsche Zivilgericht regelmäßig Schlagzeilen, wenn es scheinbar immer wieder Urteile zugunsten der Mieter fällt, während der Vermieter auf den Kosten sitzen bleibt.

Vor einem kleinen Überblick über einige wichtige Urteile des BGH, soll kurz dargestellt werden, weshalb die Rechtsprechung gerade in diesem Bereich scheinbar so mieterfreundlich ist.

Gesetzlicher Grundsatz: Der Vermieter muss Kosten der Renovierung tragen

Die Richterinnen und Richter können eigentlich nichts dafür, denn der Gesetzgeber selbst hat in § 535 Abs. 1 S.2 BGB den Vermieter verpflichtet, die Mieträume „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Außerdem besagt § 538 BGB, dass „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, der Mieter nicht zu vertreten hat“.

Das bedeutet vereinfacht ausgedrückt: Wenn der Mieter nicht gerade durch unsachgemäße Behandlung Schäden in der Wohnung anrichtet, ist der Vermieter für die Renovierung zuständig. 

Von der Ausnahme zur Regel – Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag

Aber eben nur „im Prinzip“ – denn der Gesetzgeber lässt zu, dass Vermieter und Mieter diese Vorschriften durch eigene Regelungen ersetzen. Das wird gern von den Vermietern genutzt, die die Renovierungspflichten dankbar auf ihre Mieter abwälzen. Wenn der Mieter die Wohnung haben will, dann lässt er sich solche Klauseln regelmäßig diktieren. Und deswegen hat in der Praxis trotz des gesetzlichen Grundsatzes eigentlich immer der Mieter den Aufwand für Schönheitsreparaturen zu leisten.

Allerdings darf der Vermieter aus seiner Position des regelmäßig Stärkeren nicht unter allen Umständen die vom Gesetzgeber gewollten Regeln außer Kraft setzen. Jedenfalls dann, wenn er vorformulierte Klauseln benutzt, dürfen diese den Mieter gemäß § 307 Abs.1 BGB nicht unangemessen benachteiligen. Aber genau das – so stellt es der BGH in schöner Regelmäßigkeit fest – haben Vermieter immer wieder getan und wurden deswegen dazu verurteilt, die Schönheitsreparaturen selber zu zahlen.

Starre Fristen

In seinen wohl bekanntesten Urteilen hat sich der BGH bereits 2004 (Az.: VIII ZR 361/03) und erneut 2006 (Az.: VIII ZR 178/05) mit den starren Renovierungsfristen beschäftigt, die Mieter auch dann zur Renovierung verpflichtet, wenn dies noch gar nicht notwendig war. Auch eine Klausel mit dem Inhalt, dass die Wohnung beim Auszug generell renoviert werden muss, ist deshalb unwirksam.

In solchen Fällen kann der Mieter ohne weiteren Aufwand die Wohnung verlassen – relevant werden „starren Fristen“ allerdings immer seltener, da es vor allem alte Mietverträge sind, die noch solche Formulierungen enthalten. Heute werden diese Klauseln regelmäßig flexibel gestaltet und orientieren sich an dem tatsächlichen Zustand der Wohnung.

Trotzdem kann es sich durchaus lohnen, diese Klauseln anwaltlich oder auch durch den örtlichen Mieterverein überprüfen zu lassen. Denn immer wieder finden sich doch Formulierungen, die auf den ersten Blick flexibel erscheinen, es dann aber nicht sind. Beispielsweise, wenn eine Renovierung erst dann fällig sein, wenn dies „erforderlich“ ist – gleichzeitig aber auch ein Zeitrahmen vorgegeben wird, in dem eine Renovierung spätestens durchgeführt werden muss.

Übernahme einer unrenovierten Wohnung

In einer neueren Entscheidung aus März 2015 wurde die Rechtsprechung des BGH zu den Schönheitsreparaturen in einem wichtigen Punkt ergänzt und die Mieterrechte erneut gestärkt.

Vorher war man der Ansicht, dass auch bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung Schönheitsreparaturen dem Mieter per Mietvertrag aufgebürdet werden konnten. Jetzt stellt der BGH klar, dass ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernimmt und dafür keine angemessene Entschädigung erhält, keine Schönheitsreparaturen vornehmen muss (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII 185/14).

Quotenklauseln unwirksam

Noch bedeutsamer ist jedoch eine ebenfalls am 18. März 2015 gefallene Entscheidung (Az.: VIII 242/13), nach der die in Mietverträgen weit verbreiteten „Quotenklauseln“ unwirksam sind. Üblich waren Vereinbarungen, nach denen Mieter, die vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle von 3-5 Jahren ausziehen, anteilig mit notwendigen Renovierungskosten belastet werden können. So konnte es passieren, dass Mieter nach einem Jahr Mietzeit 30 % der Renovierungskosten für Küche, Flur und Bad sowie 20 % der Renovierungskosten für das Wohn- und Schlafzimmer zahlen sollten.

Auch wenn man dies „flexibel“ mit den tatsächlichen Abnutzung- und Gebrauchsspuren verband, fand der BGH, dass eine solche Klausel Mieter unangemessen benachteiligt. Denn der auf sie entfallenden Kostenanteil kann nicht verlässlich ermittelt werden. Außerdem sei den Mietern bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar, welche Belastungen gegebenenfalls auf sie zukommen.

Endrenovierungsklauseln/Tapetenklausel

Ein Hinweis auf eine eventuell ungültige Klausel in einem vorformulierten Mietvertrag ist häufig, wenn es um das Thema „Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses“ geht, die sogenannten „Endrenovierungsklauseln“. Eine solche Regelung ist nach der ständigen Rechtsprechung des BGH unwirksam, wenn sie auf den Renovierungszustand der Wohnung oder während der Mietzeit durchgeführten Schönheitsreparaturen keine Rücksicht nimmt.

Eine solche Endrenovierungsklausel soll bereits dann vorliegen, wenn der Mieter lediglich zum Mietende die Tapeten entfernen soll. Denn die Entfernung der vorhandenen Tapeten zählt zu den notwendigen Vorarbeiten von Schönheitsreparaturen. Dies wäre dann also nun ein Teil einer Endrenovierung.

Übrigens: Selbst eine an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel wird unzulässig, wenn der Vertrag auch noch eine unwirksame Endrenovierungsklausel enthält. Dies liegt an dem sogenannten „Summierungseffekt“ und hat zur Folge, dass selbst dann keine Schönheitsreparaturen während und am Ende der Mietzeit erfolgen müssen, wenn sie eigentlich fällig wären.

Knallige Farben

Bevor sich mancher Mieter aber vielleicht zu früh freut, weil sein Vermieter möglicherweise unwirksame Klauseln verwendet hat – der BGH macht auch hinsichtlich seiner Rechtsprechung über die Schönheitsreparaturen Ausnahmen. Wer beispielsweise beim Auszug seiner Wohnung mit kräftigen Anstrich zurückgibt, muss für die Beseitigung bezahlen (BGH, Urteil vom 06. November 2013, VIII ZR 416/12).

Jedenfalls wenn man seine Wohnung mit Wänden in neutralen Farben übernommen hat, ist sie auch in farblich neutralen Tönen zurückzugeben. Während der Mietzeit aber spielt das natürlich keine Rolle. Kein Vermieter darf seinem Mieter vorschreiben, in welcher Farbe er die Wohnung zu streichen hat.

Besenrein

Wer dann schlussendlich ohne Schönheitsreparatur aus seinem alten Mietvertrag herauskommt, soll die Wohnung nach den Bestimmungen des Mietvertrages beim Auszug wenigstens „besenrein“ hinterlassen. Dabei kann der Vermieter jedoch keine gründliche Reinigung und geputzte Fenster verlangen. Dem obersten deutschen Zivilgericht reicht es, wenn die Wohnung mit dem Besen grob gereinigt wird (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05).

Überprüfung kann sich auszahlen

Auch knapp 20 Jahre nach der ersten Rechtsprechung des BGH ist immer noch Bewegung in der Frage, welche Klauseln über Schönheitsreparaturen wirksam sind und welche nicht. Vermieter tun gut daran, ihre verwendeten Mietverträge kritisch zu hinterfragen, bevor sie Forderungen aufstellen, die sich gerichtlich nicht durchsetzen lassen. Mieter können unter Umständen erheblich sparen, wenn sie ihren Vertrag vor dem Auszug aus der Wohnung durch einen Anwalt überprüfen lassen.