Anlegergelder wurden als Darlehen ausgegeben

Metropolitan Estates Berlin GmbH & Co. KG - müssen Anleger bis 2016 und länger auf Auszahlungen warten?

Die Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte erhält zahlreiche Anfragen von Anlegern der Metropolitan Estates Berlin GmbH & Co. KG zur Ausgestaltung der Beteiligung. Bis zum 31.12.2011 konnten Anleger über die Treuhänderin - die mittlerweile insolvente United Investors Treuhand GmbH - mittelbar als Treugeber oder sogenannte Investoren  beitreten. Mangels Eintrag in das Handelsregister haben Anleger auch nicht die Stellung als sog. „Direktkommanditist" erreicht - haften aber nach dem Gesellschaftsvertrag  wie ein Kommanditist - was u. a. bedeutet mit ihrer kompletten Einlage.

Nach § 3 des Treuhand- und Beteiligungsvertrages waren die Anleger verpflichtet eine Einlage von mindestens 10.000,00 € zzgl. 5 % Agio einzuzahlen.

20 Millionen EUR Anlegergelder stecken in Darlehen

Die Metropolitan Estates Berlin GmbH & Co. KG (kurz MEB) gewährte der Metropolitan Berlin Immobilien GmbH & Co. KG (kurz MBI), mittels des eingesammelten Anlegerkapitals, sukzessiv Darlehen, um in Immobiliengeschäfte in Berlin zu investieren. Über 20 Mio. EUR an Anlegergeldern wurden nach Angaben der United Investors Real Estate GmbH als Darlehen ausgegeben.

Auf diese Investitionen haben weder die zwischengeschaltete Treuhänderin noch die Anleger irgendeinen Einfluss. Lediglich die Metropolitan Estates Berlin GmbH & Co. KG kann laut Darlehensvertrag die bestimmungsgemäße Verwendung des Darlehens in begrenztem Umfang  kontrollieren und zumindest Auskunft und Rechenschaft verlangen. Ob dies vor Fehlinvestitionen schützt, ist fraglich.

Ende des Darlehensvertrags ist nicht Fälligkeit der Gewinnauszahlung

Wie berichtet erhält die Metropolitan Estates Berlin GmbH & Co. KG einen festen Zinssatz von 8,50 % p.a. aus dem Darlehensvertrag und eine Gewinnbeteiligung in Höhe von 1/3 des Jahresumsatzes. Inwiefern mittlerweile tatsächlich Gewinne erwirtschaftet wurden, bleibt unklar. Nach Recherche der Anwälte im Handelsregister liegen dort keine Jahresabschlüsse vor, aus denen die notwenigen Informationen ersichtlich wären.

Dies gibt Anlass zu kritischen Rückfragen, zumal im Darlehensvertrag unter § 3 Punkt 3.5 festgehalten ist:

„Die Gewinnbeteiligung ... ist jeweils mit Feststellung des Jahresabschlusses für das betreffende Geschäftsjahr der Darlehensnehmerin, spätestens aber mit Ablauf des sechsten Monats nach Ende des Geschäftsjahres fällig."

Was viele Anleger ebenfalls nicht wissen, dass für die Berechnung der Gewinn- und Verlustbeteiligung auch Kosten für die Konzeption und Projektierung, Treuhandvergütung, Gründungs-, Rechts- und Beratungskosten, Prospekterstellungs-, Druck- und Verwaltungskosten berücksichtigt werden. Außerdem erfolgt die Auszahlung eines Gewinns nicht mit Beendigung des Darlehensvertrages zum 31.12.2014, sondern erst nach Feststellung des Auseinandersetzungsguthabens - wobei der Gesellschaftsvertrag aber keine zeitliche Höchstgrenze festlegt bis wann dieses erstellt sein muss.

Im Übrigen trägt der ausscheidende Gesellschafter gemäß § 20 Punkt 2 des Gesellschaftsvertrages die Kosten für die Werterstellung - auch dies ist vielen Anlegern unbekannt.

Viele Anleger sind auch geschockt, dass ein eventuell bestehendes Abfindungsguthaben, dann nur in vier gleichen Halbjahresraten ausgezahlt wird und nicht als Einmalbetrag.

Warum eigentlich 8,5 % Zinsen plus Gewinnbeteiligung?

Die Zinsen für den Erwerb von Immobilien befinden sich seit Jahren auf einer Talsohle. Von den Banken gab es für Immobilienkäufer und Häuslebauer noch nie so günstiges Geld, wie dies momentan möglich ist. Es stellt sich daher die Frage, weshalb sich die MBI von ihrer Schwester MEB Geld zu einem Zinssatz in Höhe von 8,5 % leihen muss, dies auch noch zzgl. Gewinnbeteiligung? Wenn eine Bank die angeblich so werthaltigen Immobilien günstiger finanziert hätte, wäre ein Ausweichen auf ein teures Darlehen von der Schwestergesellschaft sicherlich nicht notwendig gewesen.

Auch aus diesem Grund muss sich die MEB Führung die Frage gefallen lassen, ob die finanzierten Objekte die versprochenen Erträge wirklich einbringen werden und ob somit die Rückzahlung der Darlehen wirklich gesichert ist. Hierzu gibt es bisher keine belastbaren Antworten.

Regelmäßige Verjährung von drei Jahren beachten

Die absolute Verjährungsfrist beträgt, unabhängig von der Kenntnis etwaiger Schadens- bzw. Rückabwicklungsansprüche taggenau 10 Jahre ab Entstehung des Anspruchs - also ab Zeichnungsdatum.

Abweichend davon sieht des Gesetz allerdings in den §§ 193 ff. BGB eine kenntnisabhängige Verjährung vor, die der obigen grundsätzlich vorgeht. Diese beträgt allerdings lediglich drei Jahre. Die Frist beginnt in dem Jahr zu laufen, in welchem der Anleger Kenntnis von Ansprüchen erlangt oder grob fahrlässig nicht erlangt.

Hier sollten Anleger besonders vorsichtig sein, rät Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Sven Tintemann. Einige Gerichte - insbesondere einige Senate des Berliner Kammergerichts - gehen von einer groben Fahrlässigkeit des Anlegers aus, wenn dieser sich den Zeichnungsschein mit all seinen Hinweisen nicht gründlich durchliest und eventuell bestehende Verweise in den Prospekt nicht prüft.

Daher ist hier Eile geboten, um Ansprüche aus einer Falschberatung in jedem Fall rechtssicher geltend machen zu können. Da sich die betroffenen Anleger der Metropolitan Estates Berlin GmbH & Co. KG in den Kalenderjahren 2010, 2011 beteiligt haben - mithin die Verjährung Ende 2013 und 2014 eintreten könnte. Diese Rechtsauffassung zur Verjährung steht zwar auf wackeligen Füßen - meint der Experte Dr. Tintemann - selbst das höchste deutsche Zivilgericht der Bundesgerichtshof (BGH) habe bereits entscheiden, dass der Anleger der in die Aussagen eines Fachmannes vertraut hat, nicht grob fahrlässig handelt, wenn er den Prospekt nicht in Gänze liest und versteht. Allerdings ist stets eine Betrachtung des Einzelfalles notwendig. Da können Gerichte auch abweichende Meinungen vertreten.

V.i.S.d.P.:

Rechtsanwältin Jacqueline Buchmann

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