Arglistig getäuscht beim Immobilienkauf: Anfechtung des Vertrags und Rückzahlung der Maklerprovision

Dass Verkäufer und Makler bestimmte Nachteile einer Immobilie in der Verkaufsanzeige oder beim Besichtigungstermin schön reden, ist vielen Kaufinteressenten längst bekannt. Doch welche Rechte habe ich als Immobilienkäufer, wenn mir der Verkäufer in einem wichtigen Punkt falsche Zusicherungen gemacht hat? Damit hat sich das Landgericht Frankenthal in einem aktuellen Urteil befasst und entschieden, dass der Käufer einer Immobilie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten kann, wenn der Verkäufer in wesentlichen Punkten falsche Versprechungen gemacht hat. Zugleich urteilte das Gericht, dass in diesem Fall auch der Immobilienmakler seinen Anspruch auf die Maklerprovision verliert, und zwar auch dann, wenn er gar nichts von der Täuschung wusste. Die bereits bezahlte Maklercourtage musste zurückgezahlt werden.

Maklerexposé versprach "idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage"

Gegenstand des Gerichtsprozesses war der Fall eines Ehepaares, das Ende des Jahres 2016 ein Grundstück im Außenbereich einer kleinen Gemeinde in einem Landkreis in der Südpfalz erwarb. Das Maklerexposé versprach ein „idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage“. Der Haken an der Sache war jedoch, dass die Immobilie nach Auskunft der örtlichen Baubehörde nur dann zum Wohnen genutzt werden darf, wenn dies in Kombination mit einem landwirtschaftlichen Betrieb geschieht. Die Käufer, die keine Landwirte sind, wussten davon jedoch nichts. Ihnen war nicht bewusst, dass sie also gar nicht dort wohnen durften, wenn sie die Immobilie erwerben. Auch die Maklerin, die das Exposé geschrieben hatte, wusste davon nichts. Allerdings hatte der Verkäufer der Immobilie Kenntnis davon, wie sich später herausstellte. Er klärte die Käufer jedoch vor Abschluss des Notarvertrages nicht darüber auf.

Käufer erklärten Anfechtung des Kaufvertrages wegen Täuschung

Als das Käuferehepaar wenige Monate nach der Beurkundung herausfand, dass die erworbene Immobilie für sie gar nicht als Wohnhaus nutzbar war ohne landwirtschaftlichen Betrieb, wollten sie den Immobilienkaufvertrag rückgängig machen und erklärten die Anfechtung des Kaufvertrags. Sie fühlten sich vom Verkäufer getäuscht. Neben der Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises verlangte das Käuferehepaar auch die Rückzahlung der Maklerprovision. Zu Recht? Ja! So entschied es das Landgericht Frankenthal mit Urteil vom 06.04.2022, Az. 4 O 208/21. Das Gerichte urteilte, dass infolge der wirksamen Anfechtungserklärung der Kaufvertrag rückwirkend unwirksam wurde und damit auch dem Anspruch der Maklerin auf die Vermittlungsprovision der Rechtsgrund entzogen worden sei. Der Anspruch auf die Maklercourtage bestehe nur bei wirksamem Abschluss eines Kaufvertrags. Entfällt die Wirksamkeit nachträglich, ist dies ein Risiko, dass die Maklerin zu tragen hat. Anders ist dies bei einer Rückabwicklung infolge eines Rücktritts vom Kaufvertrag, zum Beispiel bei Zahlungsverzug des Käufers. In diesem Fall bleibt der Kaufvertrag bestehen, wandelt sich aber in ein Rückgewährschuldverhältnis mit der Folge, dass im Regelfall der Anspruch des Maklers auf Zahlung der Provision auch bestehen bleibt.

Keine Verjährung des Anspruchs auf Rückzahlung der Maklerprovision

In dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Frankenthal ging es auch noch um die Frage der Verjährung. Hierzu stellte das Gericht klar, dass die Regelverjährungsfrist drei Jahre ab Ende des Jahres betrage, in dem der Käufer erstmals Kenntnis der Gründe für die Rückforderung erlange. Das Käuferehepaar hatte hier zwar bereits im Jahr 2017 erfahren, dass der Verkäufer sie arglistig getäuscht hat. Dementsprechend wäre der Rückforderungsanspruch mit Ablauf des Jahres 2020 verjährt. Die Verjährung wurde jedoch rechtzeitig gehemmt, weil sie noch im Dezember 2020 einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragt hatten. Das Urteil ist laut Mitteilung des Landgerichts Frankenthal rechtskräftig geworden.