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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
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Die Kündigung muss grundsätzlich im Namen aller Vertragspartner auf der Vermieterseite ausgesprochen und gegenüber allen Mietern erklärt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen: Mail, Fax oder SMS reichen nicht aus.
Wird die Kündigung durch einen Vertreter ausgesprochen, muss sich dies hinreichend deutlich aus der Kündigungserklärung ergeben. Die Vollmacht sollte nachgewiesen werden.
Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben genau dargelegt werden. Es empfiehlt sich bei Zahlungsverzug nicht nur den Gesamtsaldo anzugeben, sondern die Rückstände aufgeschlüsselt nach den jeweiligen Monaten. Die Rechtsprechung lässt zwar in einfach gelagerten Fällen die Angabe des Saldos ausreichen, allerdings entsteht regelmäßig Streit darüber, ob es sich um einen einfach gelagerten Fall handelt.
Der Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter muss im Zweifel nachgewiesen werden.
Praxistipp: Häufig werden Kündigungserklärungen durch Einschreiben (mit Rückschein) versandt. Das ist riskant. Zum einen muss der Mieter das Einschreiben nicht unbedingt abholen, zum anderen lässt sich ein Nachweis des Inhalts des Briefumschlages oft nicht führen. Sicherste Form der Zustellung ist die durch Boten. Hierbei sollte der Bote über den Inhalt des zu übergebenden Schreibens in Kenntnis gesetzt werden und sich seinerseits entsprechende Notizen zum Inhalt des Schreibens und zur Übergabe machen. Er kann in einem späteren Prozess als Zeuge vernommen werden.
a. Beendigungsmöglichkeit durch Modernisierung
Im Falle einer Modernisierung kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen gemäß § 559 BGB 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die monatlich zu leistenden Mietzahlungen umlegen. Dies führte in der Vergangenheit häufig dazu, dass Mieter aus wirtschaftlichen Gründen gezwungen waren, ihrerseits das Mietverhältnis zu beenden.
b. Beendigungsmöglichkeiten bei Vertragsverletzungen des Mieters
Ansatzpunkt für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses können auch Vertragsverletzungen des Mieters sein. In einem solchen Fall erfolgt die Beendigung über den Ausspruch einer (fristlosen, hilfsweise ordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter
http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf
Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten
Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse
Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung
Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung
Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses
Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters
Teil 12: Kündigungsgründe
Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung
Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
Teil 16: Instandsetzung
Teil 17: Modernisierung
Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag
Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen
Teil 22: Miete und Nebenkosten
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