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Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
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Grundsätzlich kommt eine Kündigung auch bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung in Betracht. Sind im Mietvertrag keine abweichenden Regelungen getroffen, ist die Miete gemäß § 556b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des Monats (bei vereinbarter monatlicher Zahlungsweise) zu zahlen.
Zahlt der Mieter regelmäßig verspätet (hier genügen wenige Tage), kann der Vermieter kündigen. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter zunächst den Mieter abgemahnt hat. Auch der Zugang der Abmahnung muss bewiesen werden.
Nach wirksamer Abmahnung reicht grundsätzlich eine weitere verspätete Mietzahlung aus.
Praxistipp: Wegen des Begründungserfordernisses sollten im Kündigungsschreiben unbedingt sämtliche Zahlungstermine und die Termine der verspäteten Zahlungen genau angegeben werden. Es sollte auch angegeben werden, wann die Zahlung jeweils fällig gewesen wäre. Weiterhin sollte auf die erfolgte Abmahnung und deren Inhalt ausdrücklich verwiesen werden.
Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen und nachhaltiger Störung des Hausfriedens
Auch sonstige Vertragsverletzungen, wie z.B. Beleidigungen des Vermieters oder seiner Angestellten, Straftaten zum Nachteil des Vermieters o.ä. kommen grundsätzlich als Kündigungsgrund in Betracht. In weniger schweren Fällen wird regelmäßig eine vorherige Abmahnung erforderlich sein.
Auch wer immer wieder den Hausfrieden stört, kann gegebenenfalls gekündigt werden. Dies sogar dann, wenn das vertragswidrige Verhalten des Mieters auf einer krankhaften Störung beruht (BGH, Urteil vom 8.12.2004, AZ: VIII ZR 218/03).
Praxistipp: Die Rechtsprechung nimmt hier regelmäßig eine Interessenabwägung vor. Insofern ist die Wirksamkeit einer auf derartige Gründe gestützten Kündigung in der Praxis oft schwer abzuschätzen.
Gerade in Großstädten wie Berlin ist auch die unberechtigte Untervermietung ein gern herangezogener Kündigungsgrund. Hier sollte allerdings berücksichtigt werden, dass der Mieter für die Aufnahme von Familienangehörigen oder Lebenspartnern keine Genehmigung des Vermieters benötigt. Bis zur Grenze der Überbelegung ist also eine solche Aufnahme zulässig.
Praxistipp: So mancher Vermieter geriet in Erstaunen darüber, welche wundersamen Paarkonstellationen bei einer vermuteten unberechtigten Untervermietung auf Mieterseite überraschend zu Tage traten.
Zwangsvollstreckung
Auch wer im Räumungsprozess obsiegt hat, kann im Rahmen der Zwangsvollstreckung noch auf Hindernisse stoßen. Der Mieter hat verschiedene Möglichkeiten, (befristeten) Räumungsschutz zu beantragen. Allerdings lässt sich feststellen, dass die Rechtsprechung in den letzten Jahren zum Nachteil der Mieter hier recht radikal geworden ist. So soll auch der drohende Selbstmord eines Mieters bei Auszug kein die Vollstreckung dauerhaft hindernder Umstand sein.
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf
Teil 1: Erwerb von vermieteten oder von unvermieteten Objekten
Teil 2: Wohnraum-, Gewerberaum- und Mischmietverhältnisse
Teil 4: Staffelmiete und Mieterhöhung
Teil 6: Längerfristige Mietvertragsbindung
Teil 7: Beendigung des Mietverhältnisses
Teil 8: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Teil 9: Vorgetäuschter Eigenbedarf
Teil 10: Allgemeine formale Voraussetzungen für Kündigungen
Teil 11: Beendigung durch Tod des Mieters
Teil 12: Kündigungsgründe
Teil 13: Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
Teil 14: Mängel der Mietsache und Mietminderung
Teil 15: Rechte des Mieters bei Mietmängeln
Teil 16: Instandsetzung
Teil 17: Modernisierung
Teil 18: Gewerberaummietvertrag Abgrenzung zum Pachtvertrag
Teil 19: Gewerberaummietvertrag - Vertragsschluss
Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Teil 21: Begründungs- und Verlängerungsoptionen
Teil 22: Miete und Nebenkosten
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