Ausgleichsansprüche des Mieters bei vorzeitigem Mietende in der Zwangsversteigerung

Findet in einem Miet- oder Pachtverhältnis aufgrund Zwangsversteigerung des Objektes ein Vermieterwechsel statt, so kann der Ersteigerer zum nächst möglichen Kündigungszeitpunkt aufgrund des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG vorzeitig das Mietverhältnis beenden. So lag es auch im vorliegend Fall. Hier allerdings verweigerte der Mieter die Herausgabe des Mietgegenstandes unter Hinweis auf von ihm getätigte Investitionen, deren bereicherungsrechtlichen Ausgleich er vom neuen Vermieter forderte. Diese hatte er aufgrund eines während einer Laufzeit von fünfzehn Jahre unkündbaren Gewerbemietvertrages in das Objekt erbracht.

Nach Auffassung des BGH im Urteil vom 29.04.2009 – Az XII ZR 66/07 – war ein etwaiger Bereicherungsanspruch des Mieters zutreffend gegen den Ersteigerer und nicht etwa gegen den ursprünglichen Vermieter zu richten. So hatte der 12. Zivilsenat entgegen der bisherigen Entscheidungspraxis bereits mit Urteil vom 05.10.2005 entschieden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge einer Grundstücksveräußerung nicht etwa derjenige als Schuldner des Bereicherungsanspruches anzusehen ist, welcher im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, welcher schließlich die Mietsache vorzeitig zurück erhalte. Dies liegt vor allem darin begründet, dass sich der Umfang des Bereicherungsanspruches nicht etwa nach der Höhe der Aufwendung des Mieters oder aber dem Zeitwert der Investition bzw. der Verkehrswertsteigerung zum Zeitpunkt der Rückgabe des Objektes richtet, sondern allein nach der Erhöhung des Ertragswertes. Diese Bereicherungsmöglichkeit besteht hingegen nicht bei dem Voreigentümer.

Dies gilt auch bei einem Vermieterwechsel aufgrund Zuschlag in einer Zwangsversteigerung. Die Gefahr, dass etwa niedrigere Gebote abgegeben werden, weil der Ersteigerer damit rechnen muss, bei einer vorzeitigen Kündigung auf bereicherungsrechtliche Ausgleichsansprüche in Anspruch genommen zu werden, sieht der BGH hierbei nicht: vielmehr ist der Ersteigerer diesen Ansprüchen nur dann ausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zurück erhält und zu einem höheren Mietzins als bisher weitervermieten kann. Nur in diesem Falle ist er um den erhöhten Ertragswert bereichert. Mit dem neuen Vermieter richtet sich schließlich auch der Anspruch allein gegen denjenigen, der das Mietobjekt vorzeitig zurück erhält und aufgrund der Mieterinvestitionen zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann.

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