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Rechtstipp vom
 

Baukostenzuschuss – sichere Investition auch in der Insolvenz?

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Baukostenzuschuss - was ist das überhaupt? Zur Überraschung - es gibt ein Baukostenzuschüsse-Rückerstattungsgesetz. Dieses Gesetz in seiner letzten Änderung vom 01.09.2001 ist schon recht alt.

Historisch ist die Entwicklung nach dem 2. Weltkrieg zu sehen, wo Wohnraum benötigt wurde, Geld aber knapp war. Damals sah der Gesetzgeber bereits Handlungsbedarf um sicherzustellen, dass Aufwendungen, die der Mieter im Vertrauen auf das Mietverhältnis auf das Mietobjekt unternimmt - seien es Eigenleistungen oder bauliche Veränderungen, die in Absprache mit dem Vermieter zunächst aus eigener Tasche verauslagt werden - nicht zu Lasten des Mieters verloren gehen.

Hintergrund ist der, dass kraft Gesetzes die meisten Aufwendungen durch Verarbeitung, Vermischung oder Verbindung mit dem Bauwerk Eigentum des Vermieters werden. Was also bezüglich der Wohnraummiete mit Baukostenzuschüssen passiert, die der Mieter im Vertrauen auf das Mietverhältnis auf eine Wohnung aufgrund vertraglicher Verpflichtung getan hat, ist im Baukostenzuschüsse-Rückerstattungsgesetz geregelt. Wichtig ist, hier noch die Frist von einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses zu erwähnen. Nach dieser Zeit verjähren Ansprüche auf Rückerstattung.

Wesentlich bedeutendere Relevanz hat der Baukostenzuschuss bei gewerblichen Mietverhältnissen. Bei Errichtung oder Umbau einer Gewerbeimmobilie ist es die Regel, dass die Räumlichkeiten nach Wünschen und Kundenplänen angepasst werden. Gerade bei der Sanierung von Altbauten kommt es häufig vor, dass kleinere und mittelständige Bauträger als legitimes Mittel den Baukostenzuschuss wählen, um kostengünstig die liquiden Mittel für den bedarfsgerechten Ausbau des Mietobjektes zu erhalten. Der Baukostenzuschuss wird hier regelmäßig nicht wie im Sinne des oben benannten Gesetzes gewährt, sondern nur noch dem Namen nach.

Regelmäßig wird der Zuschuss im Wege eines Darlehens dem Vermieter von dem Mieter gewährt. Hierbei ergeben sich jedoch Risiken, die nach Möglichkeit abgesichert werden sollten. Es ist zunächst sicherzustellen, dass die finanziellen Mittel auch sachgerecht verwendet werden. Regelmäßig ist der Bauherr nicht in der Lage, neben einem langfristigen Mietvertrag für das gewährte Darlehen noch weitere Sicherheiten zu stellen. Insbesondere Grundsicherheiten dürften rangmäßig und höhenmäßig von finanzierenden Banken bereits ausgeschöpft sein. Nun könnte man meinen, dass ein langfristiger Mietvertrag sicherstellt, dass Baukostenzuschüsse, sei es in Form von Darlehen oder auch anderen Regelungen, über die Jahre hinweg abgemietet werden könnten. Dies ist auch grundsätzlich der Fall.

Probleme entstehen allerdings, wenn der Bauherr insolvent werden sollte. Im Falle der Insolvenz ist gerade nicht sichergestellt, dass hohe Baukostenzuschüsse die über einen längeren Zeitraum verteilt sind, auch noch abgemietet werden können. Um hier keine finanziellen Risiken einzugehen, oder diese nach Möglichkeit zu reduzieren, empfiehlt es sich, einen fachlich versierten Rechtsanwalt zur Ausgestaltung der Verträge hinzuzuziehen. Durch die Überschneidungen des Kredit- und Mietrechts empfiehlt sich eine Kanzlei, die in beiden Fachgebieten bewandert ist. Die hier zu entstehenden Beratungskosten sind regelmäßig gegenüber dem Ausfallrisiko zu vernachlässigen.


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