Baumängel - was tun?

Pfusch am Bau - so gehen Sie richtig vor!

Wasser im Keller, Kratzer im Parkett oder Risse im Putz – wer sich den Traum vom Eigenheim verwirklicht, der sollte sich keinen Illusionen hingeben. Baumängel sind in Deutschland nicht die Ausnahme, sondern die Regel. Laut einer Erhebung des Bauherren-Schutzbundes wiesen die untersuchten 300 Bauvorhaben im Durchschnitt zehn bis 20 Mängel mit einer Schadenssumme von bis zu 50.000.- € auf.

Bevor der Bauherr jedoch Baumängel geltend machen kann, stellt sich die Frage, was überhaupt unter den Begriff des Baumangels fällt. Ein Bauwerk, so die gesetzliche Definition, ist mangelhaft, wenn es nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Fehlt es an einer vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, so muss das Bauwerk für die gewöhnliche Verwendung geeignet und so beschaffen sein, wie es für vergleichbare Werke üblich ist.

Je detaillierter die Baubeschreibung, desto einfacher ist die Mängelfeststellung

Wer als Bauherr hier bereits im Vorfeld gründlich arbeitet, der kann zwar nicht verhindern, dass Baumängel entstehen. Er kann aber mit einer detaillierten Baubeschreibung dafür sorgen, dass ein Baumangel relativ einfach festgestellt werden kann. Weicht der Ist-Zustand des Bauwerks von der Baubeschreibung ab, beispielsweise weil anstatt der beschriebenen zwei Waschbecken nur eines eingebaut wurde oder die Waschbecken anders als beschrieben montiert wurden, so liegt ganz klar ein Baumangel vor.
Deutlich schwieriger wird es, wenn keine Baubeschreibung vorhanden ist. Denn dann stellt sich regelmäßig die Frage, ob die Beanstandung des Bauherren tatsächlich einen rechtlichen Mangel darstellt, weil er von der üblichen Beschaffenheit vergleichbarer Bauwerke abweicht. Spätestens an dieser Stelle lohnt sich der Weg zum Rechtsanwalt, da diese Frage ohne baurechtliche Kenntnisse kaum beantwortet werden kann.

Dem Bauträger muss die Möglichkeit zur Nachbesserung eingeräumt werden

Ist ein Baumangel festgestellt, so muss der Bauherr dem Bauträger erst einmal eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Dabei reicht es aus, wenn der Bauherr den Baumangel bezeichnet. Nicht notwendig ist es dagegen, auch die Ursache des Mangels zu benennen. Wer bei der Frist zur Mängelbeseitigung einen Fehler macht, der riskiert, seine Mängelansprüche zu verlieren. Verstreicht die gesetzte Frist, ohne dass der Bauträger die Mängel beseitigt oder verweigert er gar die Mängelbeseitigung, so hat der Bauherr mehrere Reaktionsmöglichkeiten. Er kann entweder die Baumängel beseitigen lassen und vom Bauträger Erstattung der Kosten verlangen, Minderung geltend machen oder vom Vertrag zurücktreten. Ist durch den Mangel ein weiterer Schaden entstanden, so kann auch diesbezüglich –am besten über einen qualifizierten Rechtsanwalt – Schadensersatz verlangt werden.

Wendepunkt Bauabnahme

Ein wichtiger Wendepunkt im Bezug auf die Gewährleistungsrechte wegen eines Baumangels stellt die Bauabnahme dar. Lag es bis zur Bauabnahme in der Verantwortung des Bauträgers, die Mängelfreiheit zu beweisen, so kehrt sich mit der Bauabnahme die Beweislast um. Ab sofort hat der Bauherr zu beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Gleichzeitig beginnen mit der Bauabnahme die Gewährleistungsfristen zu laufen. Sie betragen bei einem Neubau oder einer umfangreichen Sanierung fünf Jahre. Wird dagegen nur etwas repariert oder ausgetauscht, beträgt die Frist nur zwei Jahre. Es lohnt sich also auch bei der Bauabnahme, großen Wert auf ein möglichst genaues Bauabnahmeprotokoll zu legen und die festgestellten Mängel exakt zu dokumentieren. Was im Bauabnahmeprotokoll als Mangel aufgenommen und vom Bauträger bestätigt worden ist, muss nachher nicht mehr vom Bauherren bewiesen werden. Gleichgültig, in welchem Stadium Baumängel festgestellt werden. Kommt es zum Streit mit dem Bauträger, ob überhaupt Mängel vorliegen und in welchem Umfang diese von ihm kostenlos beseitigt werden müssen, lohnt sich der Weg zu einem im Baurecht versierten Rechtsanwalt. Nur er kennt die Fallstricke und Tücken des Baurechts und kann dadurch die Prozessrisiken einschätzen und minimieren – damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird.

Professionelle Beratung

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