Baurecht: Sicherungshypothek gem. § 648 BGB - für Auftragnehmer eine unterschätzte schnelle Sicherung!

Auftragnehmer – auch Architekten – haben das Problem, dass sie mit ihrer Werkleistung in Vorleistung gehen. Die erste und auch noch die zweite Abschlagsrechnung wird häufig noch gezahlt, dann erfolgen erste Verzögerungen in der Zahlung und dann bleibt das Geld vollständig aus – die Werkleistung ist jedoch häufig fast oder sogar schon vollständig erbracht. In Zeiten fremd finanzierter Bauvorhaben bzw. Bauherren/Bauträgern mit geringer Kapitaldecke ein insolvenzträchtiger Ablauf. Um den Bauherren bei berechtigten Werklohnforderungen zur Zahlung zu zwingen bzw. eine wirtschaftliche Drucksituation aufzubauen, kann oft die Eintragung einer Vormerkung ins Grundbuch im Wege des Eilrechtsschutzes vor Gericht helfen.

Zahlungsunwillige Bauherren/ Bauträger sind dann häufig entsetzt, dass der Werkunternehmer mit geringem Aufwand und in kurzer Zeit eine Sicherheit bzw. eine dahingehende Vormerkung ins Grundbuch eintragen kann – eine Sicherheit nach § 648 BGB. Dies führt dazu, dass der Bauherr plötzlich den finanzierenden Banken Rede und Antwort stehen muss und ein Verkauf der Immobilie erschwert wird. Hier kommt es meist schnell zu einer Einigung und der Werkunternehmer zu seinem Geld!

Voraussetzung für die Eintragung einer Sicherheit ist grundsätzlich, dass der Bauherr/Bauträger auch Grundstückseigentümer ist. Um dies zu erfahren, muss ein Grundbuchauszug eingeholt werden. Zu dieser Problematik sind einige aktuelle Urteile ergangen:

Offene Werklohnforderung: Bauhandwerker darf das Grundbuch einsehen!

Bauhandwerker sind berechtigt, zur Sicherung ihrer Forderungen aus dem Bauvertrag Einsicht in das betreffende Grundstück des Bestellers zu nehmen. Eine Einsichtnahme über das Bestandsverzeichnis und Abteilung I hinaus kann unter Abwägung der Interessen im Einzelfall auch dann in Betracht kommen, wenn der Besteller nicht (mehr) Eigentümer des Grundstücks ist.

OLG München, Beschl. v. 09.02.2015 - 34 Wx 43/15, ibr

Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek auch nach Grundstücksverkauf?

Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Dem Unternehmer kann daher nur in Ausnahmefällen gegen einen Dritten, der das Grundstück von dem Besteller erwirbt, ein Anspruch auf Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zustehen.

BGH, Urt. v. 18.12.2014 – VII ZR 139/13, ibr

Wirtschaftliche Identität zwischen Auftraggeber und Grundstückseigentümer erforderlich?

Der Auftragnehmer hat einen Anspruch auf Eintragung einer Vormerkung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 648 BGB auch dann, wenn Auftraggeber und Grundstückseigentümer rechtlich nicht identisch sind. Es genügt die wirtschaftliche Identität, die dann anzunehmen ist, wenn der Auftraggeber den Grundstückseigentümer wirtschaftlich beherrscht.

LG Berlin, Beschl. v. 17.07.2013 – 28 O 275/13, ibr

Sicherungshypothek im Wohnungsgrundbuch auch bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum

Auch wenn die zu sichernde Werklohnforderung ihren Ursprung in einem Werkvertrag über Werkleistungen am Gemeinschaftseigentum hat, ist eine Besicherung der Werklohnforderung in einem einzelnen Wohnungsgrundbuchblatt möglich.

LG Rostock, Beschl. v. 09.11.2012 - 10 O 1097/12, ibr

Ab wann hat der Architekt einen Anspruch auf Bauhandwerkersicherungshypothek?

Der Architekt hat erst dann einen Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek, wenn mit den Bauarbeiten aufgrund seiner Planung begonnen wurde.

OLG Hamburg, Beschl. v. 18.03.2009 – 14 W 24/09, ibr

Fazit:

Werkunternehmer/Handwerker und Architekten sollten sich gerade bei größeren Aufträgen nicht scheuen, die vom Gesetzgeber vorgesehenen Sicherungsinstrumente ihrer berechtigten Forderungen durchzusetzen – wenn die Zahlungen erst ausbleiben, ist es meist schon fünf vor zwölf.

Wir sind für Nachfragen mit Hauptsitz in Erfurt und Zweigstellen in Tabarz sowie Eisenach erreichbar.

Stefan Swierczyna – RFTH

Fachanwalt f. Bau- u. Architektenrecht

Fachanwalt f. Verwaltungsrecht