Berliner Räumung: Was ist das und welche Rechte haben Mieter und Vermieter?

Die Berliner Räumung soll als gesetzlich vorgesehene Art der Zwangsvollstreckung im Gesetz verankert werden. Mieterverbände kritisieren die Berliner Räumung als mieterfeindlich, da sie die Räumung erleichtert und beschleunigt. Doch ist das immer der Fall?

Die Berliner Räumung hat sich in der Berliner Räumungspraxis entwickelt. Vereinfacht ausgedrückt funktioniert sie so: Der Vermieter kündigt einem mit den Mietzahlungen säumigen Mieter und klagt auf Räumung und Zahlung der rückständigen Mieten. Nach gewonnenem Rechtsstreit lässt er durch den Gerichtsvollzieher vollstrecken. Der Vermieter steht nun vor folgendem Problem: Als ob dem Vermieter nicht bereits genug Kosten entstanden sind, verlangt der Gerichtsvollzieher nun auch noch einen Vorschuss für die Räumung. Dieser ist nicht unerheblich, weil dieser auch die Kosten des Umzugsunternehmens und der Lagerung umfasst. Da werden schnell weitere 3000 € oder mehr fällig. Die von der Rechtsprechung entwickelte Berliner Räumung erlaubt es, die Vollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken. Eine - kostspielige - Zwangsversteigerung muss nicht mehr stattfinden.

Die einzige Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter ein sog. Vermieterpfandrecht am gesamten Hausrat geltend macht. Der Vermieter hat schließlich eine Geldforderung gegen den Mieter (die ausstehenden Mieten, wegen derer er geräumt hat). Doch Vorsicht: Fremdes Eigentum darf nicht dazu gehören. Etwa der Chagall, der zur Sicherheit für ein Darlehen an eine Bank übereignet ist oder der hochwertige Flachbildfernseher, den der Bruder zum WM-Gucken mitgebracht und zufällig in der Wohnung vergessen hat.

Der Vermieter verwahrt den Hausrat und kann die Sachen dann selbst verwerten. In der Praxis bringt der Vermieter den Hausrat oft zum nächsten BSR-Hof. Doch hier lauert die Gefahr für den Vermieter: Er ist dafür verantwortlich, dass er keine unverwertbare Sache (etwa den Chagall oder das Lesegerät für Sehgeschädigte) verwertet oder als vermeintlichen Schrott aus Versehen wegwirft. Sollte Wertvolles auf dem BSR-Hof landen, kann er - wie kürzlich von einem Berufungsgericht entschieden - zu empfindlichen Schadensersatzansprüchen verurteilt werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Achten Sie darauf, dass Sie einen Überblick über die Sachen in Ihrer Wohnung behalten. Erstellen Sie eine Liste der Gegenstände, die nicht Ihnen gehören oder die sonst eine unverwertbare Sachen darstellen. Achten Sie besonders auf wertvolle Gegenstände. Zeigen Sie dem Gerichtsvollzieher und dem Vermieter nachweisbar die unverwertbaren Gegenstände an.

Fachanwaltstipp Vermieter: Katalogisieren Sie! Machen Sie eine peinlich genaue Inventur der Gegenstände, die sich in der Wohnung und im Keller (!) befinden. Ordnen auch Sie die Gegenstände in verwertbare und unverwertbare Gegenstände, wobei die Tatsache, dass ein Gegenstand in der Wohnung war, zur Vermutung berechtigt, dass er im Eigentum des Mieters stand. Schauen Sie sich ein Gemälde besser 2-mal an, bevor Sie es als Ramsch abtun. Ein Risiko bleibt diese Art der Räumung letztlich immer.

Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht