Besichtigungsrecht des Vermieters bei Verkauf:

Der Vermieter hat gemäß der allgemeinen Rechtsprechung das Recht, die Wohnung zu betreten und zu besichtigen, jedoch muss dies in einer die Mieter schonenden Weise erfolgen, und Rücksicht auf die Mieter muss genommen werden.

Nach gängiger Rechtsprechung steht dem Vermieter das Besichtigungsrecht grundsätzlich nur bei berechtigtem Interesse (z. B. Verkauf der Wohnung) zu, nach vorheriger Anmeldung mit angemessener Frist (in der Regel 14 Tage), nur an Wochentagen und zu angemessenen Tageszeiten (in der Regel wochentags zwischen 10 und 13 Uhr oder zwischen 15 und 18 Uhr). Sie sollten Ihrem Mieter schriftlich mitteilen, dass Sie beabsichtigen, die Wohnung mit einem Makler zu besichtigen, und dass er verpflichtet ist, Ihnen zu diesem Zweck Zugang zur Wohnung zu gewähren. Geben Sie einen konkreten Besichtigungstermin sowie zwei Ersatztermine an und fordern Sie Ihren Mieter auf, alternative Termine vorzuschlagen, falls die von Ihnen vorgeschlagenen Termine nicht passen sollten. Teilen Sie Ihrem Mieter mit, dass Sie davon ausgehen, dass der angekündigte Termin stattfinden kann, wenn er sich nicht meldet und die Tür nicht öffnet. Sollte der Mieter die Tür dennoch nicht öffnen, können Sie gegebenenfalls Schadenersatzansprüche gegen ihn geltend machen.

Es ist wichtig, bei den Besichtigungsterminen die Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen, z. B. die Tatsache, dass er kleine Kinder hat, was eine Besichtigung tagsüber sinnvoll macht. Wenn der Mieter berufstätig ist, sollten Besichtigungen eher abends angesetzt werden. Die Rechtsprechung hat bisher keine Obergrenze für die Anzahl der Besichtigungen festgelegt, aber bei Besichtigungen durch Kaufinteressenten wird von einer Besichtigung pro Monat oder alle zwei Wochen ausgegangen. In Ihrer Ankündigung sollten Sie auch erwähnen, dass Sie die Besichtigung mit einer Begleitperson, in diesem Fall einem Makler, durchführen möchten.

Falls der Mieter den angekündigten Termin nicht wahrnehmen kann, muss er den Grund dafür nennen und alternative Termine vorschlagen. Wenn der Mieter nicht auf Ihre Ankündigung reagiert oder den Zutritt verweigert, müssen Sie eine Duldungsklage erheben. In diesem Rahmen müssen Sie nachweisen, dass die Ankündigung der Besichtigung mit dem Makler dem Mieter zugegangen ist. Zugang bedeutet, dass das Schreiben in den Empfangsbereich des Mieters gelangt, normalerweise in seinen Briefkasten. Ein bloßer Aushang im Hausflur könnte vor Gericht zu Beweisproblemen führen und den Ausgang der Klage gefährden. Daher empfehlen wir, solche Ankündigungen schriftlich zu machen und entweder durch einen Boten oder per Einwurf-Einschreiben zuzustellen.

Wenn die Verweigerung der Besichtigung den Verkauf unmöglich macht, könnte ein Schadenersatzanspruch gegen den Mieter entstehen. In diesem Fall wären Sie jedoch für die Voraussetzungen, dass der potenzielle Käufer den Kaufvertrag aufgrund der verweigerten Wohnungsbesichtigung nicht abgeschlossen hat, beweispflichtig. Sie müssen also nachweisen können, dass der Kaufinteressent den Vertrag nur wegen der fehlenden Möglichkeit zur Besichtigung der Wohnung nicht abgeschlossen hat.