Besichtigungsrecht im Mietrecht: Wann darf der Vermieter in die Wohnung des Mieters?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Aktuelles Urteil

Das Amtsgericht München hat in einem aktuellen Urteil vom 08.01.2016 – 461 C 19626/15 – die Auffassung vertreten, dass der Vermieter alle fünf Jahre die Besichtigung der Wohnung des Mieters verlangen kann. Was ist von diesem Urteil zu halten?

Thema hat nach BGH-Urteil gewisse Brisanz

Das Thema ist deswegen aktuell von einer gewissen Brisanz, weil der Bundesgerichtshof unlängst in einem Urteil überraschenderweise vertreten hat, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter ihm unberechtigterweise den Zutritt zur Wohnung verweigert (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13). Der BGH hat dabei klargestellt, dass der Vermieter den Mieter auch nicht zuvor auf Duldung des Zutritts zur Wohnung verklagen muss.

Unsicherheit für Mieter

Daraus ergibt sich für Mieter eine gewisse Unsicherheit. Oftmals können Mieter nämlich nur schwer genau beurteilen, ob das Besichtigungsbegehren des Vermieters nun berechtigt ist oder nicht. Zu den anerkannten Gründen zählen etwa die Absicht des Vermieters, Mängelbeseitigungen in der Wohnung durchzuführen oder ein geplanter Verkauf der Wohnung durch den Vermieter.

Grenzen des Amtsgerichts München zu starr

Das AG München hat nun das Begehren des Vermieters, sich ein Bild von dem Zustand der Wohnung zu machen, zum Anlass genommen, um die allgemeine Regel aufzustellen, dass ein Recht zur Besichtigung alle fünf Jahre besteht. Das Urteil ist nicht unproblematisch. Maßgeblich muss sein, dass der Vermieter einen berechtigten Grund für die Besichtigung hat. Liegt ein solcher vor, ist ihm vom Mieter Zutritt zu gewähren, unabhängig davon, ob seit der letzten Besichtigung fünf Jahre vergangen sind oder nicht. Umgekehrt wird man ein Zutrittsrecht des Vermieters ohne vernünftigen Grund nicht pauschal nach fünf Jahren annehmen können.

Tipp für Mieter

Mietern ist angesichts des erläuterten Urteils des Bundesgerichtshofs aber aktuell zu empfehlen, den Vermieter im Zweifel in die Wohnung zu lassen. Andenfalls riskiert man, wie beschrieben, unter Umständen eine Kündigung. Ich hoffe, dass der BGH dieses wenig mieterfreundliche Urteil in der Zukunft durch eine deutlichere Grenze im Hinblick auf die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter etwas auflockert.

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22.9.2016

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