Es ist in der Praxis nicht ungewöhnlich, dass einer oder mehreren Personen das Recht eingeräumt wird, ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Übertragen Eltern zu Lebzeiten ihre Immobilie auf ihre Kinder, so wird den Eltern häufig ein Wohnungsrecht an dem Gebäude oder einem Teil des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers eingeräumt. In der späteren Handhabung dieses Wohnungsrechtes kommt es dann, insbesondere wenn bei der Einräumung des Wohnungsrechtes hierüber keine Vereinbarungen getroffen werden, zu Unstimmigkeiten darüber, wer die Kosten der Unterhaltung und die mit der Ausübung des Wohnungsrechtes verursachten Kosten der Nutzung zu tragen hat.
Die Kosten für Strom, Wasser und Heizung hat der Wohnungsberechtigte zu tragen. Es handelt sich hierbei nämlich um Kosten, die erst durch die Ausübung des Wohnungsrechtes, d. h. die Nutzung des Gebäudes oder des Gebäudesteiles, entstehen.
Der Streit geht häufig um die Frage, ob der Wohnungsberechtigte verpflichtet ist, die Grundkosten der Heizung und der Warmwasseraufbereitung zu tragen, da diese nicht nach Verbrauch ermittelt werden. Diese Frage stellt sich insbesondere dann, wenn der Wohnungsberechtigte von seinem Nutzungsrecht keinen Gebrauch macht, die Wohnung leer steht. Dann findet in der Wohnung kein Verbrauch statt, trotzdem wird die Wohnung mit den Grundkosten der Heizung und der Warmwasseraufbereitung belastet.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit Urteil vom 21. Oktober 2011, Az. 5 ZR 57/11, entschieden, dass der Wohnungsberechtigte auch diese Kosten zu tragen hat. Es handele sich hierbei zwar nicht um Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung der Wohnung, die der Wohnungsberechtigte aufzuwenden hat. Die Pflicht, anteilige, verbrauchsunabhängige Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung zu übernehmen, ergebe sich jedoch aus dem Umstand, dass Zentralheizungsanlage und Warmwasseraufbereitungsanlage gemeinschaftliche Anlagen im Sinne des § 1093 Abs. 3 BGB sind. Dies ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes das Ergebnis einer sachgerechten Abwägung der Interessen des Wohnungsberechtigten und des Eigentümers.
In der Entscheidung wurde darüber hinaus noch einmal festgestellt, dass der Wohnungsberechtigte nicht für außergewöhnliche Ausbesserung oder Erneuerung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen verantwortlich ist. Auch hier zeigt die Praxis, dass es häufig zu Streit darüber kommt, was als eine außergewöhnliche Ausbesserungsmaßnahme anzusehen ist bzw. was noch unter die gewöhnliche Unterhaltung fällt.
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, dass es sinnvoll und geboten ist, bei der Einräumung des Wohnungsrechtes die Kostentragungslast zwischen dem Eigentümer und dem Wohnungsberechtigten vertraglich zu regeln, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.
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