Betriebskostenspiegel ist kein taugliches Nachweis- und Begründungsmittel

Häufig verteidigt sich der Mieter gegenüber dem Vermieter wegen dessen Betriebskostenabrechnung mit der Behauptung, diese sei „zu hoch”. Nun dürfte den Meisten klar sein, dass dieser Einwand zu pauschal ist. In letzter Zeit sind allerdings die insbesondere vom Deutschen Mieterbund erstellten Betriebskostenspiegel immer beliebter und von Mietern zur Untermauerung ihrer Einwände herangezogen worden.

Dem ist nun der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 6. Juli 2011 (Az.: VIII ZR 340/10) entgegengetreten. Wörtlich führt das Gericht aus:

„Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht."

Und:

„Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes."

Das heißt, der Mieter muss etwa bei den Hausmeisterkosten konkret - nach Einsicht in die Verträge - vortragen, für welche der Leistungen der Hausmeister sein Geld erhält und warum dies aus Sicht des Mieters zu viel ist. Gegebenenfalls hat er Vergleichsangebote vorzulegen, die seine Behauptung stützen.

Das sind, jedenfalls im Nachhinein betrachtet, für den Mieter kaum zu bewältigende Aufgaben, wenn er nicht bereits im Vorfeld „Material" gesammelt hat.

RA Falk Gütter

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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