Wohnfläche richtig berechnen: Was gehört dazu und was nicht?

Die Wohnfläche ist eine wichtige Größe im deutschen Miet- und Immobilienrecht. Sie ist nicht nur Grundlage für die Berechnung der Miete oder für die Bestimmung des Kaufpreises beim Immobilienkauf, sondern auch für die Bemessung der Grundsteuer und von Versicherungsbeiträgen. 

Doch wie wird die Wohnfläche eigentlich berechnet? Was zählt zur Wohnfläche und was nicht? Und wie unterscheiden sich Wohnfläche und Nutzfläche? In diesem Ratgeber erhalten Sie Antworten auf diese und weitere Fragen rund um das Thema Wohnfläche. 

Methoden zur Wohnflächenberechnung 

Üblicherweise wird die Wohnfläche in Deutschland nach den Regeln der Wohnflächenverordnung ermittelt. Die Wohnflächenverordnung (abgekürzt: WoFlV) gilt bundesweit. Sie regelt vor allem, wie die Wohnfläche für Mietwohnungen zu berechnen ist. Wichtig zu wissen ist, dass sich die Wohnflächenverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche vor allem auf die tatsächlich als Wohnraum nutzbare Fläche konzentriert. 

Die Wohnflächenberechnung nach der sogenannten II. Berechnungsverordnung oder der DIN 283 ist hingegen schon lange nicht mehr aktuell. Diese Regelungen werden allenfalls noch in alten Miet- oder Kaufverträgen oder bei Altbauten angewendet. Die am 01.01.2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung ersetzte die bis Ende 2003 geltende II. Berechnungsverordnung vollständig und brachte vor allem Änderungen bei der Bewertung von Dachterrassen, Loggien und Balkonen, aber auch bei Flächen mit Dachschrägen und bei Kellerräumen. Neben der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung wird häufig auch eine Berechnung der Wohnfläche nach der DIN-Norm 277 vorgenommen. 

Was ist der Unterschied zwischen Wohnflächenverordnung (WoFlV) und DIN 277?  

Während bei der Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung die tatsächlich als Wohnraum nutzbare Fläche die Grundlage der Berechnung bildet, dient bei der DIN 277 die gesamte Fläche des Hauses oder der Wohnung als Berechnungsgrundlage. Das heißt, die Wohnfläche wird nach der DIN 277 anders definiert als nach der Wohnflächenverordnung. Die WoFlV gewichtet die Räume einer Immobilie unterschiedlich. So wird zum Beispiel der Balkon oder die Terrasse nur anteilig bei der Flächenberechnung einbezogen und bloße Abstellräume außerhalb der Wohnung werden gar nicht berücksichtigt. Maßgeblich für die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung ist auch die Höhe der Räume. Bei sehr niedrigen Wänden zwischen ein bis zwei Metern wird die Grundfläche nur zu 50 % in die Berechnung einbezogen. 

Zur DIN 277 müssen Sie wissen, dass dabei im Unterschied zur WoFlV die gesamte Grundfläche der Immobilie zur Wohnfläche zählt. Beispielsweise gehen die Grundflächen von Balkonen und Terrassen zu 100 % in die Berechnung der Wohnfläche nach der DIN-Norm 277 ein. Auch Räume außerhalb der Wohnung (z. B. im Keller) zählen als Funktionsfläche vollständig zur Wohnfläche nach DIN 277. 

Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche? 

Alle Flächen einer Immobilie, die zum Zweck des Wohnens genutzt werden können, gehören zur Wohnfläche. Dazu zählen beispielsweise: 

• Wohnzimmer 
• Schlafzimmer 
• Esszimmer 
• Kinderzimmer 
• Arbeitszimmer 
• Bad 
• Küche 
• Flur innerhalb der Wohnung

Zur Wohnfläche gehören auch sonstige beheizbare Räume, die entsprechend zum Wohnzweck genutzt werden können. 

Nutzfläche hingegen meint die gesamte nutzbare Fläche innerhalb eines Hauses. Die Nutzfläche umfasst also sowohl die bewohnbare Fläche als auch die nicht bewohnbare Fläche. Bei der Berechnung der Nutzfläche werden lediglich die sogenannten Verkehrsflächen und Funktionsflächen (z. B. Treppen oder Heizungsräume) außen vor gelassen. 

Warum ist die korrekte Berechnung der Wohnfläche so wichtig? 

Dass die Wohnflächenberechnung korrekt und nach einheitlichen Standards durchgeführt wird, ist in vielen Fällen von erheblicher Bedeutung: 

Beim Vergleich verschiedener Immobilienangebote 

Wer eine Wohnung oder ein Haus zum Kauf oder zur Miete sucht, hat in der Regel eine genaue Vorstellung davon, wie groß die Wohnfläche der gesuchten Immobilie sein soll. Stehen mehrere Objekte zur Auswahl, müssen die Quadratmeterzahl und der Preis miteinander verglichen werden, um die Angemessenheit des Marktwertes zu beurteilen. 

Ein echter Vergleich mehrerer Immobilien ist jedoch nur dann möglich, wenn die Wohnfläche auch für alle zur Auswahl stehenden Objekte auf die gleiche Weise ermittelt wurde. Ansonsten ist ein Preisvergleich kaum möglich. Egal ob bei Kauf oder Miete einer Immobilie: Der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche ist für die meisten Interessenten von ausschlaggebender Bedeutung. Nur wenn die Wohnflächen der jeweiligen Objekte alle einheitlich nach der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277 berechnet wurden, lassen sich die Immobilienobjekte auch realistisch miteinander vergleichen.  

Dasselbe gilt für Bauträgerverträge. Auch hier muss beim Vergleich verschiedener Angebote ganz genau hingeschaut werden, nach welchen Normen die Ermittlung der Wohnfläche erfolgt. Hier wird häufig die DIN 277 angewendet, weil die anrechenbaren Grundflächen hier in den meisten Fällen deutlich größer sind. Das erweckt beim weniger gut informierten Interessenten zunächst den Eindruck, dass die Immobilie mehr nutzbare Wohnfläche aufweist, als sie in Wirklichkeit hat. Der Zusatz, dass die Berechnung nach DIN 277 anstelle der WoFlV erfolgt ist, wird nicht selten mit einer Fußnote im Kleingedruckten versteckt. 

Bei der Ermittlung des Mietpreises 

Von entscheidender Bedeutung ist eine einheitliche Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nur wenn eine korrekte Wohnflächenberechnung erfolgt ist, kann die darauf basierende Berechnung des Mietpreises richtig sein. Im Umkehrschluss bedeutet das auch: Wurde die Quadratmeterzahl hinsichtlich der Wohnfläche abweichend von der Wohnflächenverordnung ermittelt, ist auch die Mietpreisberechnung nicht korrekt. 

Bei Abweichungen zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche 

Im Regelfall wird bei Wohnungsanzeigen, aber auch in Mietverträgen eine bestimmte Quadratmeterzahl für die Wohnfläche angegeben. Häufig verlassen sich Mieter auf die Angaben des Vermieters. Doch es kommt immer wieder vor, dass Mieter nach dem Einzug feststellen, dass die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der angegebenen Quadratmeterzahl zum Nachteil des Mieters abweicht. Bei Abweichungen von zehn Prozent und mehr kann eine Mietminderung oder sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrages in Betracht kommen. 

Wichtig ist jedoch, darauf zu achten, ob es sich lediglich um eine Circa-Angabe im Mietvertrag handelt. Dann ist die Angabe der Wohnfläche nur eine unverbindliche Objektbeschreibung und berechtigt erst zur Mietminderung, wenn die tatsächliche Wohnfläche um deutlich mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag genannten Circa-Wohnflächen-Größe abweicht. 

Beim Verkauf von Immobilien wird im Exposé meistens ebenfalls eine Wohnflächenzahl angegeben, doch im Notarvertrag spielt die Größe der Wohnfläche dann häufig gar keine Rolle mehr. Die meisten Immobilienverkäufer wollen eine bestimmte Wohnflächenzahl nicht kaufvertraglich garantieren. Ansprüche des Käufers bei Unterschreiten einer im Exposé genannten Quadratmeterzahl können dann ausgeschlossen sein. Was im Einzelnen gilt, hängt immer maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls ab. 

Was gilt für die Berechnung der Wohnfläche bei einer Dachschräge? 

Wohnräume im Dachgeschoss haben häufig Dachschrägen. Wie ist hier die Wohnfläche zu ermitteln? Bei einer Wohnflächenberechnung nach DIN 277 zählt die Grundfläche unterhalb der Dachschräge zu 100 % zur Wohnfläche. Bei der Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung hingegen ist das anders. Hier kommt es darauf an, wie hoch oder niedrig die Raumhöhe unterhalb der Dachschräge ist. 

Nur bei einer Deckenhöhe von zwei Metern oder mehr unterhalb der Dachschräge zählt die Fläche zu 100 % zur Wohnfläche. Beträgt die Deckenhöhe weniger als einen Meter, fließt die Wohnfläche unterhalb der Dachschräge gar nicht bei der Wohnflächenberechnung ein. Bei einer Deckenhöhe von mehr als einem Meter, aber noch unter der Zwei-Meter-Marke wird die Wohnfläche unterhalb einer Dachschräge nur anteilig, und zwar zu 50 % bei der Wohnfläche berücksichtigt. 

Welche weiteren Regeln gelten zur Berechnung der Wohnfläche nach der WoFlV? 

Die Wohnflächenverordnung unterscheidet vor allem nach der Nutzungsart der verschiedenen Räume einer Immobilie. Was zählt zur Wohnfläche? Das kommt darauf an, um was für einen Raum es sich handelt. Je nach Nutzungsart werden die Flächen vollständig, zur Hälfte, zu einem Viertel oder gar nicht in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Es gilt für Mietverträge, die ab dem 01.01.2004 geschlossen wurden, im Wesentlichen das Folgende:

(*) Beachten Sie, dass bei alten Mietobjekten, bei denen der Mietvertrag noch vor dem 01.01.2004 abgeschlossen wurde und seither auch keine bauliche Veränderung stattgefunden hat, immer noch die II. Berechnungsverordnung gilt, wonach Terrassen- und Balkonflächen im Unterschied zur Wohnflächenverordnung mit bis zu 50 % bei der Wohnflächenberechnung angesetzt werden dürfen. 

Was zählt zur Wohnfläche bei der Grundsteuer? 

Haus- oder Wohnungseigentümer in fast allen Bundesländern werden im Hinblick auf die Grundsteuer-Feststellungserklärung und die darin zu tätigenden Angaben zur Wohnfläche mit der Frage konfrontiert, wie die Wohnfläche bei der Grundsteuer berechnet wird. Um nicht unnötig hohe Grundsteuer zu zahlen, sollte die Wohnfläche korrekt ermittelt werden. 

Leider ist in den meisten Fällen gesetzlich nicht geregelt, nach welcher Methode die Wohnfläche für die Grundsteuer zu berechnen ist. Eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist aber nach Auffassung der Finanzverwaltungen in jedem Fall zulässig.