BGH macht Betriebskostenabrechnung für Vermieter noch einfacher

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Mit einem neuen Urteil ändert der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung zur Betriebskostenabrechnung. Demnach müssen Vermieter bei einer Betriebskostenart jeweils nur den Gesamtbetrag angeben. Zudem bedarf es keiner weiteren Angaben oder Erläuterungen für dessen Berechnung.

Wegen angeblicher Fehler Nachzahlung verweigert

Im Streit ging es um eine Betriebskostennachzahlung. Knapp 900 Euro an Nebenkosten sollten die Mieter einer Wohnung – in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage – für das Jahr 2011 nachzahlen. Sie hielten die Betriebskostenabrechnung jedoch für formell fehlerhaft und damit unwirksam. Entsprechend verweigerten die Mieter die Nachzahlung. Konkret fehlte ihrer Ansicht nach die Angabe der Gesamtkosten des Gebäudekomplexes für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr. Stattdessen hatte die Vermieterin diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude verteilt. Aus der Abrechnung ging das allerdings nicht hervor. Darin fand sich somit nur ein Gesamtbetrag je Gebäude, der auf die darin befindlichen Mieter umgelegt worden war.

Vorinstanzen gaben Mietern noch recht

Eine Ansicht, die die Vermieterin nicht teilte – sie klage daher auf Nachzahlung. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht in der Berufung wiesen ihre Klage allerdings ab. Bei ihren Entscheidungen orientierten sich diese beiden Vorinstanzen an der ständigen Rechtsprechung, also gerade an der Rechtsauffassung anderer Zivilgerichte – darunter derjenigen des BGH –, die diese seit Längerem zu bestimmten Rechtsfragen vertreten. Dass seine ständige Rechtsprechung nicht in Stein gemeißelt ist, zeigte der BGH dann allerdings in der folgenden Revision.

BGH gibt seine bisherige Rechtsprechung auf

Nicht zum ersten Mal gab das höchste deutsche Zivilgericht seine bisherige Rechtsprechung auf. Insbesondere der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat in der Vergangenheit mehrfach seine Rechtsprechung zur Betriebskostenabrechnung geändert und die Mindestanforderungen gesenkt: So müssen Vermieter keine Zählerstände mehr in der Heizkostenabrechnung nennen. Stattdessen reicht die Angabe der verbrauchten Brennstoffmenge und des dafür angefallenen Gesamtbetrags der Kosten aus. Fehler bei den Vorauszahlungen stufte der Mietrechtssenat nur noch als materielle und nicht mehr als formelle Fehler ein. Diese Fehler führen damit nicht mehr so schnell zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Auch Angaben zu Vorauszahlungen hält der BGH seit 2012 für entbehrlich, da beispielsweise der Hinweis auf „Null Vorauszahlungen“ einen bloßen Formalismus darstellt.

Mit Blick auf diese Entwicklung hält der BGH daher nun auch die Angabe von Gesamtkosten einer gesamten Wohnanlage bzw. der Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kosten für nicht mehr erforderlich. Dasselbe gilt für die Angabe und zusätzliche Erläuterung entsprechender Rechenschritte dazu, wie sich daraus ein Gesamtbetrag je Betriebskostenanteil ergibt. Stattdessen genügt die Angabe des – um nicht umlagefähige Kosten – bereinigten Gesamtbetrags je Betriebskostenart, zu denen unter anderem Wasser, Abwasser und Müllgebühren zählen.

Übersichtliche Betriebskostenabrechnung bezweckt

Geht es nach dem Senat für Wohnraummietrecht soll die Betriebskostenabrechnung nicht mit Details überfrachtet sein und sich der Verwaltungsaufwand so in Grenzen halten. Das komme letztlich auch den Mietern zugute. Eine übersichtliche Betriebskostenabrechnung erleichtere zudem für sie die Überprüfung der Nebenkosten. Sofern sich Fragen ergeben, können Mieter darauf bestehen, die Belege einzusehen. Ohne diese, so der BGH, lässt sich eine Betriebskostenabrechnung ohnehin nicht auf ihre inhaltliche Richtigkeit überprüfen.

Fazit: Statt der Gesamtkosten genügt in Betriebskostenabrechnungen die Angabe des Gesamtbetrags je Betriebskostenart. Die den Beträgen zugrundeliegenden Rechenschritte sind weder anzugeben, noch sind sie zu erläutern.

(BGH, Urteil v. 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15)

(GUE)