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BGH verhandelt zum Thema Mietminderung im Gewerbe
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Am 1. Dezember 2021 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) erstmalig mit der Frage beschäftigt, ob dem gewerblichen Mieter ein Mietminderungsanspruch zusteht, wenn die Gewerbefläche aufgrund Corona-bedingter Geschäftsschließung (Lockdown) nicht genutzt werden kann.
Konkret geht es hierbei also um die Frage, ob der gewerbliche Vermieter die volle Miete auch bei Geschäftsschließung fordern kann oder ob dem Mieter ein gesetzlicher Mietminderungsanspruch zusteht.
Das Urteil des BGH wird am 12.01.2022 bekannt gegeben.
Da das Urteil zum heutigen Zeitpunkt noch nicht veröffentlicht ist, bleibt eine konkrete Regelung unklar. Wir können jedoch zum heutigen Zeitpunkt folgende Prognose wagen:
Sicherlich wird der BGH bestätigen, dass die Regelung des § 313 BGB zur Anwendung kommt. Nach dieser Regelung kann die Miethöhe für die Zeit eines Lockdowns angepasst werden, sofern die Umstände für eine Mietvertragspartei (hier für den Mieter) unzumutbar sind. Hierbei maßgeblich wird sein, welche Anforderungen an die „Unzumutbarkeit“ zu stellen sind.
Wir gehen davon aus, dass der BGH sich auf den Standpunkt stellt, dass eine Einzelfallentscheidung zu treffen ist. Wir gehen jedoch ebenfalls davon aus, dass ein Anpassungsrecht nicht erst bei drohender Existenzgefährdung anzunehmen ist (und die Unzumutbarkeit daher erst bei konkreter Existenzgefährdung gegeben wäre), sondern dem Mieter bereits deutlich früher ein Anspruch auf Mietminderung zusteht. Eine Existenzgefährdung wird wohl nicht gefordert werden.
Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass keine pauschale Aufteilung des wirtschaftlichen Risikos eines Lockdowns zu jeweils gleichen Teilen auf Vermieter und Mieter stattfinden wird. Ein pauschaler Mietminderungsanspruch in Höhe von 50 % wird daher wohl nicht durchgesetzt werden können. Hierbei ist wohl, so unsere Auffassung, eine Einzelfallentscheidung maßgeblich, die sowohl die wirtschaftlichen Interessen des Mieters als auch die des Vermieters berücksichtigen wird.
Finn Streich, Rechtsanwalt
Streich & Kollegen Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB
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