Bundesgerichtshof stärkt Rechte der Mieter bei Schönheitsreparaturen

In drei Entscheidungen hatte der Bundesgerichtshof (BGH) sich erneut mit der Wirksamkeit von Formularklauseln für Schönheitsreparaturen durch den Mieter auseinanderzusetzen (Urteile vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13). Im Ergebnis hat er die Rechte der Mieter weiter gestärkt.

Üblicherweise wird in Mietverträgen durch sog. Renovierungsklauseln die eigentlich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Durch sog. Quotenabgeltungsklauseln hat der Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen, wenn bei seinem Auszug Abnutzungsspuren vorhanden sind, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel geregelten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der BGH befand, dass die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung unwirksam ist. Außerdem entschied er, dass auch formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind und zwar egal, ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war.

Für die unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheidende Frage, ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde, kommt es nach den Ausführungen des BGH darauf an, ob etwaig vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten oder eben nicht.

Fazit: Letztlich kommt damit dem Übergabeprotokoll bei Mietbeginn ein höherer Stellenwert zu als bisher. Mieter sollten sehr genau darauf achten, dass der Zustand der Wohnung vollständig dokumentiert wird und insbesondere alle Gebrauchsspuren in das Protokoll aufgenommen werden. Außerdem sollte vor der Durchführung von Renovierungsarbeiten bei einem Auszug aus der Wohnung geprüft werden, welche Pflichten des Mieters überhaupt bestehen.

Danny Graßhoff, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Sozialrecht