Bundesgerichtshof zum Widerrufsrecht beim Maklervertrag

Verbraucher können einen telefonisch oder per E-Mail geschlossenen Immobilien-Maklervertrag widerrufen. Das hat der Bundesgerichtshof am 07.07.2016 in zwei Verfahren entschieden und dabei klargestellt, dass auch ein Maklervertrag ein Fernabsatzgeschäft darstellen kann.

Streit wegen Maklerprovision

Hintergrund der beiden Urteile ist der Streit zwischen Makler und Kunden um die Provision nach der Vermittlung eines Hausgrundstücks. In einem Fall ging es um eine Provision in Höhe von 15.000 € (Verfahren Az. I ZR 30/15), im zweiten Fall um 23.205 € (Verfahren Az. I ZR 68/15).

In beiden Fällen wurde im Jahr 2013 von einer Maklerin auf einem Internetportal ein Grundstück annonciert. In beiden Fällen meldete sich daraufhin per E-Mail jeweils ein Interessent bei der Maklerin. Diese schickte ihm – ebenfalls per E-Mail – das Exposé zu.

Im Exposé wurde die Höhe der Maklerprovision genannt, die vom Käufer des Grundstücks zu zahlen war. In einem Fall ging es um ein Grundstück zum Kaufpreis von 240.000 € und eine Provision von 6,25 % des Kaufpreises, im zweiten um ein Grundstück zum Kaufpreis von 650.000 Euro und eine Provision von 3,57 % des Kaufpreises. Was in beiden Exposés fehlte, war eine Widerrufsbelehrung für Verbraucher. Diese fand sich auch nicht in der Internetanzeige.

Jeder Interessent bestätigte den Erhalt des Exposés, der eine telefonisch, der andere per E-Mail. Es folgte ein Besichtigungstermin und in beiden Fällen kaufte der jeweilige Interessent einige Zeit später das besichtigte Grundstück. Beide Käufer weigerten sich aber, die Provision zu bezahlen. Daraufhin wurden sie von der Maklerin auf Zahlung verklagt. In beiden Fällen erklärte der jeweils beklagte Käufer erst während des Gerichtsverfahrens den Widerruf des Maklervertrags.

Im ersten Fall, der vor dem Landgericht Itzehoe ausgetragen wurde, gewann die Maklerin in der ersten Instanz und später auch im Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht Schleswig. Im zweiten Fall klagte die Maklerin erfolgreich beim Landgericht Erfurt, unterlag jedoch in der zweiten Instanz vor dem Oberlandesgericht Jena.

BGH gibt Maklerkunden Recht

Die Prozesse wurden vor dem Bundesgerichtshof fortgesetzt. Dieser entschied nun zuungunsten der Maklerin. Begründung: Die beiden telefonisch bzw. per E-Mail geschlossenen Maklerverträge sind Fernabsatzverträge und können widerrufen werden.

Weil der Streit schon etwas zurückliegt, stützt sich der BGH auf die zu diesem Zeitpunkt geltende Definition des Fernabsatzvertrags. Danach waren Fernabsatzverträge „Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.“ (vgl. § 312b Abs. 1 S. 1 BGB alte Fassung).

Der BGH geht davon aus, dass die Verträge per Telefon bzw. E-Mail zustande gekommen waren und nicht erst bei der Grundstücksbesichtigung. Die Maklerverträge wurden also im Fernabsatz geschlossen. Die Folge: Verbraucher haben ein Widerrufsrecht und müssen hierüber belehrt werden.  

Ohne Widerrufsbelehrung lange Widerrufsfrist

Weil die Maklerin die Kunden nicht über das Widerrufsrecht informiert hatte, konnten diese den Maklervertrag noch nach längerer Zeit sogar erst während des Prozesses widerrufen. Das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge, die – wie hier – vor der Gesetzesänderung am 13.06.2014 zustande gekommen waren, erlosch nämlich aufgrund einer Übergangsregelung bei Dienstleistungen erst am 27.06.2015. Der Widerruf erfolgte also noch Monate nach Vertragsschluss rechtzeitig, weil er vor diesem Stichtag erklärt wurde.

Kein Wertersatz für erbrachte Leistungen

Die Maklerin ging leer aus, denn das Widerrufsrecht war nicht aus anderen Gründen vorzeitig erloschen.

Schließlich bestand auch kein Anspruch auf Wertersatz für erbrachte Maklerleistungen: Hier hatte es die Maklerin ebenfalls versäumt, den Kunden entsprechend zu belehren und sich die erforderliche Zustimmung dafür einzuholen, mit der Dienstleistung vor Ende der Widerrufsfrist zu beginnen.   

Für die Praxis: Maklervertrag als Fernabsatzvertrag

Die BGH-Urteile haben hohe Relevanz für die Praxis, denn auch nach der jetzigen Rechtslage können Maklerverträge zugleich Fernabsatzverträge sein.

Wesentlich für den Fernabsatzvertrag ist, dass der Unternehmer für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss mit dem Verbraucher ausschließlich Fernkommunikationsmittel, zum Beispiel E-Mail, Telefon oder Post, verwendet, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt, vgl. § 312c BGB.

Aktuelles Widerrufsrecht

Bei einem Fernabsatzvertrag haben Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Hierüber muss der Unternehmer den Verbraucher belehren. Tut er das nicht (oder nicht richtig), beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen. Die Frist beginnt bei Verträgen zur Erbringung von Dienstleistungen mit Vertragsschluss – vorausgesetzt, dass der Verbraucher korrekt über sein Widerrufsrecht belehrt wird; fehlt es daran, kann der Verbraucher den Vertrag auch noch Monate nach Vertragsschluss widerrufen. Das Widerrufsrecht erlischt aber automatisch spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. 

Fazit

Sofern noch nicht geschehen, tun Makler gut daran, zu prüfen, auf welchem Kommunikationsweg sie ihre Vertragsverhandlungen mit Verbrauchern üblicherweise führen und wie sie ihre Verträge abschließen. Kommen dabei ausschließlich Kommunikationsmittel wie E-Mail, Telefon oder Fax zum Einsatz, müssen sie dem Kunden die entsprechenden gesetzlichen Pflichtinformationen mitteilen und ihn insbesondere über das Widerrufsrecht belehren. Anderenfalls verstoßen sie gegen verbraucherschützende Vorschriften und verlieren möglicherweise trotz erfolgreicher Grundstücksvermittlung ihren Anspruch auf Provision. 

Bei Fragen zum Fernabsatzvertrag und zum Widerrufsrecht nehmen Sie gern Kontakt mit mir auf.   

Rechtsanwältin Nathalie Grudzinski