Darlehen vorzeitig zurückzahlen - Sondertilgung bei Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen

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Wer ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen muss oder möchte, der muss meist tief in die Tasche greifen. Denn zum einen ist das Darlehen kurzfristig vollständig zu tilgen. Zum anderen verlangt die kreditgebende Bank zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zu deren Zahlung fällte der Bundesgerichtshof (BGH) nun zwei für Darlehensnehmer positive Entscheidungen.

Schadensausgleich bei vorzeitiger Kündigung

Vorfälligkeitsentschädigungen spielen nur bei festverzinslichen Darlehen eine Rolle. In Deutschland werden sie vor allem zur Finanzierung von Immobilien vergeben. Bei Festzinsdarlehen ist der Zins dabei über einen gewissen Zeitraum von in der Regel fünf, zehn oder fünfzehn Jahren festgeschrieben.

Muss oder will jemand sein Darlehen vor Ende der Laufzeit zurückzahlen, bringt das die Kalkulation des Darlehensgebers durcheinander. Er würde wegen der vorzeitigen Beendigung nicht die erwarteten Zinsen erhalten und hätte unerwünschten Verwaltungsaufwand. Das Gesetz gesteht Darlehensgebern daher gegenüber Darlehensnehmern einen Anspruch auf den Schaden zu, der durch die vorzeitige Kündigung des Kredits entsteht.

Gründe für Vorfälligkeitsentschädigung

Eine solche Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank berechnen, wenn ein vorzeitiges Tilgungsrecht besteht, die Bank den Darlehensvertrag berechtigt kündigen durfte oder Darlehensnehmer und Bank den Darlehensvertrag einvernehmlich beendet haben. Eine Vorfälligkeitsentschädigung droht demnach etwa, wenn die Bank den Darlehensvertrag wegen nicht bedienter Raten außerordentlich kündigt. Ein weiterer Grund kann auch der durch Umzug notwendig werdende Verkauf von Haus oder Eigentumswohnung sein, um mit den frei werdenden finanziellen Mitteln am neuen Wohnort ein neues Heim zu erwerben, sofern eine Übernahme des Immobilienkredits durch den Käufer misslingt. Weitere Gründe können die Umschuldung des Immobiliendarlehens zu einer anderen Bank mit günstigeren Konditionen oder unerwartete Einkünfte durch Erbe oder Lottogewinn sein, sofern der Vertrag eine Sondertilgung zulässt.

Höhe der Entschädigung nicht gesetzlich festgelegt

Im Gegensatz zu anderen zinsgebundenen Krediten ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei durch ein Grundpfandrecht gesicherten Immobiliendarlehen nicht gesetzlich festgelegt. Dabei fallen Vorfälligkeitsentschädigungen nicht selten zu hoch aus. Die mitunter nur schwer nachvollziehbaren Berechnungen von Vorfälligkeitsentschädigungen durch Banken machen Laien eine Kontrolle schwer. Zumindest hat der BGH die Berechnungsmöglichkeiten in mehreren Entscheidungen gerichtlich festgestellt (BGH, Az.: XI ZR 197/96, XI ZR 198/96). Anerkannte Berechnungsmethoden sind demnach die Aktiv-Aktiv-Methode in abstrakter oder konkreter Variante wie auch die Aktiv-Passiv-Methode.

Mögliche Sondertilgung bei Berechnung zu berücksichtigen

Vorfälligkeitsentschädigung Rechner: In puncto Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fügt der BGH nun ein weiteres – für Kreditnehmer erfreuliches – Element hinzu. Im entsprechenden Fall ging es dabei um eine von einer Sparkasse verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB). Der Klausel zufolge sollten zukünftige Sondertilgungsrechte bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung mit Blick auf dadurch fällig werdende Vorfälligkeitszinsen unberücksichtigt bleiben. Das damit bezweckte Außerachtlassen einer möglichen Sondertilgung bei der Vorfälligkeitsentschädigung hat der BGH jedoch verneint. Die AGB ist unwirksam, da das Kreditinstitut damit von geltenden Rechtsvorschriften abweicht. Diesen zufolge muss ein Darlehensnehmer nämlich nur den Schaden ersetzen, der durch eine von ihm veranlasste vorzeitige Kündigung entsteht. Was den Schaden betrifft, hat der Darlehensgeber aber die für die Schadensberechnung maßgebliche Zinserwartung durch die von ihm eingeräumte Möglichkeit zur Sondertilgung gerade eben begrenzt. Schließlich soll die außerplanmäßige Sondertilgung gerade zur schnelleren Entschuldung und Rückzahlung eines Darlehens dienen.

(BGH, Urteil v. 19.01.2016, Az.: XI ZR 388/14)

Fazit: Kreditinstitute dürfen mögliche Sondertilgungsrechte bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht per Klausel ausschließen.

Verzugszinsen statt Vorfälligkeitsentschädigung

Am selben Tag fällte der BGH zudem eine weitere Entscheidung, die Darlehensnehmer ebenfalls erfreuen dürfte. Auch hier kam es zur vorzeitigen Kündigung eines Verbraucherdarlehens durch eine Sparkasse, weil die Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten geraten waren. Gegen die daher vom Kreditinstitut verlangte Vorfälligkeitsentschädigung klagten sie, weil die Sparkasse ihrer Ansicht nach statt der Vorfälligkeitsentschädigung allenfalls Verzugszinsen hätte verlangen dürfen. Diese Annahme folgte für sie aus dem § 497 Abs. 1 BGB in der bis zum 10.06.2010 geltenden Fassung, der eine Vorfälligkeitsentschädigung jedoch nicht ausdrücklich ausschließt. Nachdem sie mit ihrer Klage zuvor in beiden Vorinstanzen unterlegen waren, hatten sie vor dem BGH am Ende Erfolg. Durch Heranziehen der Gesetzesbegründung kam der BGH zum Ergebnis, dass der Gesetzgeber eine gerade auch für Darlehensnehmer einfach nachzuvollziehende Schadensberechnung beabsichtigt hatte. Grundlage dafür sollte der einschlägige Verzugszins auf den geschuldeten Betrag sein. Der Verzugszins beträgt dabei fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei Immobiliendarlehen sind es 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Aktuell liegt der von der Deutschen Bundesbank festgelegte Basiszinssatz bei -0,83 Prozent. Dieser Vorgabe widerspricht dem BGH zufolge die Schadensberechnung mittels einer sich nicht am Verzugszins, sondern am Vertragszins orientierenden Vorfälligkeitsentschädigung, weshalb sie eine Bank im Falle einer ihn erfolgenden Kündigung nicht verlangen darf. Das Urteil kann dabei eine Rückforderung bereits gezahlter Vorfälligkeitsentschädigungen weiterer Betroffener ermöglichen.

(BGH, Urteil v. 19.01.2016, Az.: XI ZR 103/15)

Fazit: Im Falle der außerordentlichen Kündigung eines Verbraucherdarlehensvertrags infolge Zahlungsverzugs berechnet sich der Verzögerungsschaden anhand des Verzugszinssatz auf den geschuldeten Betrag und nicht etwa anhand einer Vorfälligkeitsentschädigung.

(GUE)