Das Familienwohnheim im Erbfall

Der Ehegatte als Erbe

Zusätzlich zu den allgemeinen Steuerfreibeträgen ist die Vererbung eines Familienwohnheimes auf den Ehegatten des Erblassers gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG von der Erbschaftsteuer befreit, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Das Familienwohnheim muss sich im Inland oder in einem Mitgliedstaat der europäischen Union befinden.
• Der Erblasser muss bis zum Erbfall dort eine Wohnung genutzt haben, sofern er nicht aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war (z.B. bei außerhäuslicher Pflege).
• Steuerschädlich ist eine Übertragung aufgrund der Erfüllung eines Vermächtnisses oder im Rahmen der Teilung des Nachlasses; ebenso innerhalb der nachfolgenden 10-Jahresfrist.
• Voraussetzung für die Steuerbegünstigung ist weiter, dass der erbende Ehegatte das Familienheim weitere 10 Jahre unverzüglich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt, es sei denn er ist aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert.

Steuerbefreit ist die Übertragung des Familienwohnheimes unabhängig von der Höhe des Wertes und der Größe.

Problematisch sind jedoch die Haltefristen von 10 Jahren zur Selbstnutzung, da innerhalb dieser Frist keinerlei Verfügungen (Vermietung, Übertragung o.ä.) möglich sind.

Tipp:
Gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ist die Zuwendung eines Familienwohnheimes an den Ehegatten zu Lebzeiten durch einen Übertragungsvertrag unabhängig von der nachträglichen Haltensfrist steuerfrei.

Ein Kind als Erbe

Die Erbschaft eines Hauses von den Eltern oder einem Elternteil kann gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG unabhängig von den allgemeinen Steuerfreibeträgen von 400.000,00 Euro steuerfrei erfolgen.

Dazu müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Das Haus wurde von dem Erblasser selbst zu Wohnzwecken genutzt. Ausnahmen bestehen hiervon lediglich für den Fall, dass zwingende Gründe für die Nichtnutzung vorliegen (Krankheit, Pflege o.ä.).

• Das erbende Kind muss unverzüglich dieses Haus für mindestens 10 Jahren selbst zu Wohnzwecken nutzen.

• Die Wohnfläche darf nicht größer als 200 qm sein.

Die Voraussetzungen der unverzüglichen Selbstnutzung liegen nach der Rechtsprechung der Finanzverwaltung dann vor, wenn innerhalb von 6 Monaten das Haus zu Wohnzwecken bezogen wird.

Sollte diese Frist überschritten werden, so ist dieses nur dann unschädlich, wenn die Fristüberschreitung unverschuldet ist. Aus diesem Grunde sollte auf jeden Fall eine Dokumentation darüber gefertigt werden, wann der unverzügliche Einzug stattfinden sollte und aus welchen Gründen sich der Einzug verzögert hat.

Sofern die Wohnfläche die o.a. Grenze überschreitet, muss beachtet werden, dass die 200 qm überschreitende Wohnfläche anteilig der allgemeinen Erbschaftssteuerpflicht unterliegen.

Diese Regelung gilt auch für Enkelkinder, sofern die Kinder nicht mehr leben.