Dienstbarkeiten, wozu auch das Wohnungsrecht zählt, sind beschränkt dingliche Rechte eines Berechtigten, durch das die Rechte des Eigentümers an einer Sache eingeschränkt werden. Diese Dienstbarkeiten werden wie folgt unterschieden:
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
- Grunddienstbarkeit
- Nießbrauch
Nachstehend wird das dingliche Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB als eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit dargestellt.
Das Wohnungsrecht als gesetzlich besonders geregelte Form der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, gewährt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.
Hauptzweck der Benutzung muss das Wohnen in genau festgelegten Räumlichkeiten eines Gebäudes oder Gebäudeteils sein. Der Berechtigte ist befugt seine Familie, aber auch einen Lebensgefährten, oder Pflegepersonal aufzunehmen.
Die Berechtigung umfasst auch die Mitbenutzung aller gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen. Die durch die Benutzung verursachten Nebenkosten muss der Berechtigte tragen, ebenso die Kosten der Instandhaltung.
Der Hauptanwendungsbereich der Wohnungsrechte liegt im familiären Bereich. Oft übergeben Eltern bei Erreichen eines gewissen Alters ihr Anwesen an ihr(e) Kind(er). Dabei behalten sie sich das lebenslängliche und unentgeltliche Wohnungsrecht an der von ihnen bewohnten Wohnung vor.
Der Umfang des Wohnungsrechts kann durch Vereinbarung auch erweitert oder beschränkt werden. Möglich ist z.B. das Recht zur Überlassung der Räumlichkeiten an Dritte und das Recht zur Vermietung.
Wohnungsrechte stellen für ein Grundstück eine erhebliche Wertminderung dar. Der Wert eines Wohnungsrechts wird ermittelt aus dem Jahresbetrag der örtlichen Vergleichsmiete, multipliziert mit der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Diese Wertminderung des Hauses hat natürlich Auswirkungen auf eine evtl. Verkaufsabsicht der Eigentümer, insbesondere aber auf eine geplante Beleihung des Objekts. Kreditgeber sind daher oft nur bereit diesen Eigentümern Kredit zu gewähren, wenn sie als Gläubigerin eine erstrangige Grundschuld erhalten, d.h. die Berechtigten müssen mit ihrem Wohnungsrecht grundbuchmäßig hinter den Rang der Grundschuld zurückweichen. Die nachrangige Absicherung eines Wohnungsrechts bedeutet für die Berechtigten aber wiederum ein Risiko. Im Fall das durch die erstrangige Gläubigerin (z.B. Bank) die Zwangsversteigerung des Objekts betrieben wird, erlischt das Wohnungsrecht in der Versteigerung. An die Stelle des Wohnungsrechts der Berechtigten tritt eine Geldforderung in Höhe des Werts des Wohnungsrechts. Der tatsächlich an die Berechtigten fließende Geldbetrag ist häufig erheblich geringer, wenn nicht sogar gleich Null, wenn nämlich der Versteigerungserlös hinter dem Verkehrswert erheblich zurückbleibt.
Das Wohnungsrecht endet :
- wenn die Räume zerstört oder nachhaltig unbewohnbar werden,
- mit dem Tod des Berechtigten,
- mit dem Ablauf einer Befristung ( wenn befristet),
- mit dem Eintritt einer Bedingung ( wenn bedingt).
Vom dinglichen Wohnungsrecht ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnrecht) zu unterscheiden.
Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit liegt vor, wenn dem Berechtigten lediglich ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt wird. Im Unterschied zum dinglichen Wohnungsrecht darf die Wohnung im Falle einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß § 1090 BGB vom Berechtigten nur in eigener Person genutzt werden. Die Aufnahme von Familienangehörigen oder sonstiger Personen ist unzulässig, die entsprechende Anwendung des § 1093 Abs. 2 BGB nicht möglich.
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Das Wohnungsrecht von SV-Winkelmann am 01.07.2011 22:59
Der Artikel enthält einen wesentlichen Fehler. Die Bewertung des Wohnungsrechtes erfolgt nicht so, dass der Jahresbetrag des ortsüblichen Vergleichsmiete mit der (restlichen) Lebenserwartung der Berechtigten/des Berechtigen multipliziert wird. Vielmehr wird der Jahresmietbetrag mit einem Kapitalisierungsfaktor, der sich aus Lebenserwartung und einer angemessenen Verzinsung (häufig wird der Liegenschaftszinssatz gewählt) errechnet. Für die Ermittlung der Kapitalisierungsfaktoren werden die "Sterbetafeln" des Stat. Bundesamtes heranzogen (Einzelperson weiblich, Einzelperson männlich, verbundene Leben). Frauen leben länger als Männer. Bei Paaren ist die Lebenserwartung der einzelnen Person (weiblich oder männlich) länger als bei Alleinstehenden.
Beim Mietansatz ist die "ortsübliche Vergleichsmiete" sachlich unrichtig, weil im Vergleich zum "normalen Mieter"
a) der Wohnungsberechtigte gegen Kündigungen (z.B. wegen Eigenbedarfes) geschützt ist,
b) der Wohnungsberechtigte gegen Mieterhöhungen geschützt ist.
Diese Vorteile sind z.B. durch einen höheren Mietansatz als den der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen.
Sehr problematisch ist das Wohnungsrecht bei Zwangsversteigerungen. Dieses Recht wird nämlich - wie die Rechte in Abt. III des Grundbuches - mit dem Zuschlag gelöscht. Wenn das Wohnungsrecht im Rang nach den Rechten in Abt. III eingetragen ist, riskiert der Berechtigte seinen Rechtsverlust ohne (!) für das Recht entschädigt zu werden. Gleiches gilt natürlich auch für das Nießbrauchsrecht.
Günter H. Winkelmann, vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke einschließlich Mieten und Pachten.
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