Dauerbrenner im Mietrecht – Schönheitsreparaturen Teil I

Längst wurde die Thematik durch höchstrichterliche Rechtsprechung geklärt, jedoch zeigt die tägliche Praxis, dass diese Thematik häufig ein hohes Streitpotential zwischen Vermieter und Mieter birgt. Der folgende Beitrag beleuchtet aus diesem Grund die Thematik im Lichte der BGH-Rechtsprechung und soll zur Klarheit verhelfen.

Was sind Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten?

Nach der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung gehören hierzu das Tapezieren, Kalken oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Hier geht es also immer um die Beseitigung der Gebrauchsspuren, die bei der Nutzung der Wohnung zwangsläufig entstehen.

Wer muss die Schönheitsreparaturen tragen?

Nach dem Gesetz (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist eigentlich der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die gesetzliche Regelung ist aber nicht zwingend. Deshalb stehen in fast allen Mietverträgen Vertragsklauseln, die die Schönheitsreparaturen auf Mieter abwälzen. Aber viele dieser formularvertraglich vereinbarten Klauseln sind unwirksam, dann muss der Mieter nicht renovieren. Im Gegenteil – in vielen Fällen muss der Vermieter selbst renovieren, denn es gilt das Gesetz.

Eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, ist mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Denn sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde.

Wurde eine unrenovierte Wohnung angemietet?

Bis zur „Rechtsprechungswende“ vom 18.3.2015 galt, egal, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wurde, Schönheitsreparaturen konnten per Mietvertrag dem Mieter aufgebürdet werden. Die maßgeblichen Renovierungsfristen begannen dann immer mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dann entschieden, wer als Mieter in eine unrenovierte Wohnung zieht, muss nie renovieren, weder während der Mietzeit noch beim Auszug.

Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert kommt es darauf an, ob die Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dann dürfen allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren vorhanden sein. Hier waren dagegen in drei Zimmern Anstreicharbeiten erforderlich. Vertragsklauseln, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung dann Schönheitsreparaturen auferlegen, sind unwirksam. Eine solche Klausel würde den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten. Müssten Mieter hier renovieren, müssten sie die Wohnung unter Umständen sogar in einem besseren Zustand zurückgeben, als sie sie selbst vom Vermieter beim Vertragsabschluss erhalten haben.

Etwas anderes kann nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs nur gelten, wenn der Vermieter, der die Wohnung unrenoviert vermietet, seinem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt. Mietfreie Zeit käme hier in Betracht. Der Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte im vorliegenden Fall aber nicht aus.