Dauerbrenner im Mietrecht – Schönheitsreparaturen (Teil III)

Welche Formularklauseln sind unwirksam?

Die auftretenden unwirksamen Formularklauseln sind so zahlreich, dass im Folgenden lediglich einige typischen Fälle dargestellt werden:

• Sogenannte Endrenovierungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug die Wohnung renovieren muss, sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof sieht hier eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, weil sie nach dem Wortlaut der Klauseln unabhängig von ihrer Wohndauer immer am Ende der Mietzeit renovieren müssten, selbst wenn sie nur sechs oder zwölf Monate in ihrer Wohnung gelebt hätten. Deshalb ist auch die sogenannte „Tapetenklausel“ unwirksam, nach der Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer und den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immer alle Tapeten entfernen müssen.

• Werden im Mietvertrag verbindliche und feste Renovierungsfristen vereinbart, handelt es sich hierbei um starre Renovierungsfristen. Beispiel: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre ...“. Derartige Klauseln sind unwirksam. Starre Fristen liegen vor, wenn die Fristenregelung nach ihrem Wortlaut keine Alternative zulässt, als nach Ablauf der im Vertrag genannten Zeitabläufe zu renovieren (dazu auch: Keine Schönheitsreparaturen bei starren Fristen). Enthält der Mietvertrag dagegen Abschwächungen, wie: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen im Allgemeinen oder in der Regel in Küche, Bad und WC alle drei Jahre ... durchzuführen“, ist die Fristenregelung wirksam.

• Farbwahlklauseln sind unwirksam. Darunter versteht man Regelungen, die festlegen, dass alle Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind. Während der Mietzeit kann der Mieter sich nach seinem eigenen Geschmack einrichten. Vorgaben hinsichtlich Tapeten und Farben sind unzulässig. Als Konsequenz ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam.

• Auch Vorgaben zur Ausführungsart sind unwirksam. Steht im Mietvertrag, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist das unwirksam. Nimmt man die Klausel wörtlich, müsste der Mieter seinen Vermieter jedes Mal um Erlaubnis fragen, wenn er die Wohnung in einer bestimmten Farbe anstreichen will, oder wenn er statt einer „Blümchentapete“ neu mit Raufaser dekorieren will.

• Auch Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung „weiß gestrichen“ zurückzugeben, sind unwirksam. Der Vermieter kann nur die Rückgabe in neutralen Farben fordern.

• Als Beispiel für eine wirksame Klausel ist die schlichte Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ zu nennen.

Was gilt bei individualvertraglicher Abwälzung der Schönheitsreparaturen?

Eine individualvertragliche Abwälzung dürfte – im Gegensatz zu den formularmäßigen Abwälzungen – meist wirksam sein. Eine Individualvereinbarung liegt bei einem von einer Partei gestellten Vertragstext aber nur dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt. Letzteres dürfte beim Abschluss von Wohnraummietverhältnissen nur äußerst selten der Fall sein.

Wann ist trotz unwirksamer Abwälzung Schadensersatz zu leisten?

Fehlt eine wirksame Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter, scheiden meist auch Schadensersatzansprüche aus, weil die vom Mieter verursachten Beschädigungen durch „normale“ Schönheitsreparaturen beseitigt werden können. Es mangelt in diesen Fällen an einem Schaden.

Ausnahmsweise wirkt sich der „Pfusch“ doch zu Lasten des Mieters aus, nämlich dann, wenn die Beschädigungen nicht durch normale Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Raufasertapete entfernt werden muss, obwohl sie erst einmal überstrichen worden war, dies jedoch in einer die Körnung unsichtbar machenden Weise.

Wer allerdings beim Auszug seine Wohnung mit kräftigen Farbanstrichen und bunten Wänden zurückgibt, muss möglicherweise ebenfalls Schadensersatz zahlen. Laut Bundesgerichtshof ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutralen Dekorationen übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

Muss der Mieter eine Malerfirma beauftragen?

Ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen in wirksamer Weise verpflichtet, darf er selbst renovieren, er muss keine Malerfachfirma beauftragen. Der Vermieter darf immer nur die fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte fordern. Soweit Mieter, Freunde oder Bekannte hierzu in der Lage sind, muss keine Fachfirma eingeschaltet werden.

Welche Ansprüche hat der Vermieter im laufenden Mietverhältnis?

Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters – sofern kein Fristenplan vereinbart ist – fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen.

Für alle Fragen rund um das „Schönheitsreparaturen im Mietrecht“ steht Ihnen Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Köln/Paris 1) gern zur Verfügung