Im Jahr 2005 machte die Boetzelen Rhein-MainHypo Vermögensverwaltungsgesellschaft mit großen Plänen auf sich aufmerksam. Es wurde eine krisenfeste Marktchance im Erwerb von Einzelhandelsunternehmen offeriert. Stets seien alle Großdiscounter wie Aldi, Lidl, Rewe usw. ihren Mietverpflichtungen nachgekommen. Zudem sei die Marktlage günstig, da bei Investitionen in Supermarkt-Immobilien Anfangsrenditen von 8 % erwirtschaftet werden könnten. Man wollte über den Erwerb und die Vermietung von entsprechenden Immobilien zu einer börsennotierten Aktiengesellschaft aufsteigen.
Zu diesem Zweck wurden börsengehandelte Hypothekenanleihen mit ausgegeben und eine Rendite von 6 % versprochen.
Zum Thema Erfahrung und Kompetenz heißt es im Emissionsprospekt der 1. Tranche:
"Die Tradition der Boetzelen Gruppe reicht bis in das Jahr 1875 zurück. In den letzten 45 Jahren hat sich die Gruppe auf die Immobilienwirtschaft fokussiert und verfügt somit über ein hohes Know-How und große Erfahrung.... Der Gesamtumsatz der Gruppe in den letzten zwei Jahrzehnten lag insgesamt bei rund Euro 350 Millionen. Die Boetzelen Gruppe betreut ein Immobilienprivatvermögen im Wert von ca. Euro 120 Millionen, davon ein Eigenvermögen in Höhe von ca. Euro 46 Millionen... Der Vermietungsstand beträgt seit Januar 2004 durchgehend ca. 99 %..."
Nachdem die erste Tranche in 2005 über Euro 20 Millionen erfolgreich platziert wurde, wurden kurz darauf zwei weitere Tranchen über Euro 30 Millionen und Euro 20 Millionen ausgegeben.
Nachdem die Anleihe in der Vergangenheit bedient wurde, hat die Emittentin, die zunächst in Botzelen Real Estate AG und später in Deikon GmbH umfirmiert wurde, nunmehr verlautbaren lassen, man wolle den Anleihegläubigern einen Vergleich dahingehend vorschlagen, dass diese zur Abwendung der Insolvenz der Gesellschaft einem Verzicht um 60 % (!) des Nennwertes zustimmen.
Aufgrund der Unsicherheiten notieren die Anleihen heute nur noch mit ca. 20 % ihres ursprünglichen Nennwertes.
Nunmehr will die Emittentin in einer für September 2010 angesetzten Gläubigerversammlung erreichen, dass für 3 Jahre der Zins von 6 % p.a. Auf 1 % p.a. reduziert wird. In einem zweiten Schritt soll evtl. ein Kapitalschnitt erfolgen.
Der von der Deikon GmbH auf deren Homepage zum 30. 6. 2010 im Entwurf vorgelegte Zwischenabschluss weist nunmehr erstmals einen "durch Eigenkapital nicht gedeckten Fehlbetrag" von rund 2,6 Mio. EUR aus. Für Nicht-Kaufleute übersetzt heißt das: Die 38 Millionen Euro, die im Wege der Kapitalerhöhung in 2008 von Seiten der UBS u.a. eingebracht worden waren, sind durch Verluste aufgebraucht.
Was ist die Konsequenz? Ein Eigenkapital-Fehlbetrag bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Gesellschaft nicht mehr zahlungsfähig ist. Schauen Sie sich einmal die Aktivseite der Zwischenbilanz an: Dort sehen Sie, dass sehr wohl noch Wertpapiere (4,2 Mio. EUR), sonstige Vermögensgegenstände (1,7 Mio EUR) und Bankguthaben (9,2 Mio. EUR) bestehen. Ein Eigenkapital-Fehlbetrag zwingt die Geschäftsführung aber dazu, zu überprüfen, ob der Gang zum Insolvenzrichter angetreten werden muss, denn grundsätzlich indiziert ein solcher Fehlbetrag, dass das vorhandene Vermögen nicht ausreicht, um die bestehenden Verbindlichkeiten zu bedienen. Nach der Insolvenzordnung macht sich ein Geschäftsführer strafbar, der nicht binnen 3 Wochen nach Bekanntwerden der Überschuldungssituation Antrag auf Insolvenzeröffnung stellt.
Wie kann der Gang zum Insolvenzrichter vermieden werden? Am einfachsten durch Nachschüsse der Gesellschafter. Aus unserer Sicht ist es nicht verständlich, warum die Gesellschafter, die immerhin 38 Mio. EUR in der Gesellschaft eingebracht haben, zögern sollten, Nachschüsse zu leisten. Wenn jeder Gesellschafter nur 20 % seiner Einlage nachschießen würde, könnte der Kollaps abgewandt werden. Schon gar nicht verständlich ist uns, warum ausgerechnet die Kleinanleger auf Rechte verzichten sollten. Ein solcher Verzicht würde nur die Aktionäre (z. B. die UBS AG) entlasten. Der geforderte Verzicht der Anleihegläubiger um 5 Prozentpunkte bedeutet bei einem Kapital von rd. 70 Mio. EUR eine jährliche Bereicherung der Aktionäre um 5 % von 70 Mio. EUR, also 3,5 Mio. EUR.
Derzeit ist aber noch gar nicht auszuschließen, dass aktuell gar keine Überschuldungssituation mehr besteht. Denn die Überschuldung basiert zum wesentlichen Teil auf einer in 2008 bzw. 2007 vorgenommenen Abschreibung der Immobilien. Wir kennen die genauen Gründe für die Abwertung nicht. Es ist jedoch stark anzunehmen, dass nach dem Weggang von Hrn. Rajcic und der zweifelhaften Immobilienhöherbewertung in den Jahren 2006/2007 eine gründliche Bereinigung erfolgen sollte. Wir könnten uns deshalb vorstellen, dass die Bewertung in 2008 besonders streng ausgefallen ist bzw. sich bei einer Neubewertung der Immobilien heute bessere Ergebnisse als im Krisenjahr 2008 ergeben würden. Vielleicht erweist sich der Zinsverzicht sehr bald schon als völlig überflüssig. Deshalb sehen wir derzeit keine Notwendigkeit zu einem solchen Schritt.
Im August veröffentlichte die Deikon GmbH auf ihrer Internet-Seite den von der Gesellschaftermehrheit akzeptierten Restrukturierungsvorschlag. Eher beiläufig wird erwähnt, dass der Vorschlag nur noch von der Zustimmung der Gläubiger abhängig sei - und so ist es vielleicht auch.
Das Risiko, dass ein derartiger Beschluss zu Lasten der Anleger ergeht, ist hoch. Denn ein Beschluss ist nach dem Schuldverschreibungsgesetz (SchVG) mit qualifizierter Mehrheit der teilnehmenden Stimmen (75 %) möglich und auch die Gesellschafter haben Anleihen gezeichnet oder evtl. in den letzten Tagen über die Börse erworben. Zudem dürfen nur diejenigen Anleihegläubiger mitstimmen, die die in der Ladung bezeichnete Bescheinigung ihrer Depotbank im Original zur Versammlung mitbringen. Die Formalen Hürden sind durchaus als hoch einzustufen.
Unseres Erachtens ist bislang nicht hinreichend dargelegt, dass tatsächlich eine Insolvenzgefahr besteht. Wenn die Immobilien tatsächlich - wie ursprünglich geplant - zum 12-13-fachen des Jahresmietwertes erworben wurden, und kein Vermieter ausgefallen ist, dann hätte bei vernünftiger Geschäftsführung genügend Mietertrag erzielt werden können, um sowohl die Banken als auch die Anleihegläubiger bedienen zu können.
Dem Anleger stellen sich überdies eine Vielzahl von Fragen:
Wie kann im Emissionsprospekt der 1. Tranche (Stand: 2. Juni 2005) von einem hohen Eigenvermögen der Boetzelen Gruppe gesprochen werden, wenn die Emittentin tatsächlich nur über ein Eigenkapital von 18.391,42 EUR verfügte? Zum 31. 12. 2005 wies die Konzernbilanz der Emittentin gar einen Eigenkapital-Fehlbetrag von 342.198,43 EUR aus.
Wie kann eine führende Anwaltskanzlei gleichwohl die mit keinerlei Eigenkapital unterlegte Hypothekenanleihe 2005 als einem mündelsicheren Wertpapier vergleichbar bezeichnen? Spielten hier wirtschaftliche Interessen eine Rolle?
In den Jahren 2006 und 2007 wurden Jahresabschlüsse nach IFRS-Standard veröffentlicht. In jenen wurde der Wert des Immobilienvermögens stetig nach oben erhöht, nämlich 2006 um rd. 6 Mio. EUR und im Jahr 2007 um rund 12 Mio. EUR. Im Jahr 2008 erfolgte hingegen eine gravierende Abwertung des Immobilienbestandes auf Grund eines Gutachtens von Jones Lang LaSalle in Höhe von EUR 33,55 Mio. Da die Abwertung erfolgte, ohne dass Mietausfälle zu beklagen waren und alle Immobilien langfristig vermietet sind, drängt sich der Verdacht auf, dass nicht veränderte Marktbedingungen aufgrund der Finanzkrise die Ursache sind, sondern in den Vorjahren die Immobilien zu optimistisch bewertet worden waren.
Für diesen Fall stellt sich die Frage, wer für diese Falschbewertung verantwortlich ist, ob hieraus Schadensersatzansprüche folgen, und ob diese heute noch geltend gemacht werden können.
Oftmals wurden die Papiere von Anlageberatern als sichere Geldanlage vertrieben - unseres Erachtens ein klarer Fall, den Berater auf Schadensersatz in Regress zu nehmen.
Weiterhin: Hat der Treuhänder den Erwerb der Immobilien hinreichend überwacht und sichergestellt, dass nur solche Immobilien erworben werden, die die geforderten Qualitätskriterien erfüllen?
Für die Anleger stellt sich die Frage, warum nicht - wie geplant - eine Liquiditätsreserve gebildet wurde.
Für die Anleihegläubiger stellt sich weiter die Frage, ob und inwieweit sie hinsichtlich der Mieteinnahmen abgesichert sind. In dem Emissionsprospekt heißt es hierzu: "Befindet sich die Emittentin mit Zinszahlungen im Rückstand..., so können die Anleger - vertreten durch den Treuhänder - die nachrangigen Grundpfandrechte zur Befriedigung ihrer Forderung durch Zwangsversteigerung verwerten lassen. Auch ist die Duldung der Zwangsverwaltung der besicherten Grundstücke durch die Gesellschaft durchsetzbar, um die Erträge des Grundstücks, d.h. die Mieteinnahmen, zur Befriedigung der Ansprüche zu ermöglichen..."
Die DSW - Deutsche Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz - Die Anlegerschützer - hat in einem kürzlich veröffentlichten Rundschreiben mitgeteilt, sie halte den Vorschlag der Geschäftsleitung (Absenkung der Zinsen von 6 % auf 1 % jährlich) für akzeptabel, um so eine Insolvenz zu vermeiden.
Wir halten dies für nicht überzeugend. Sicher wäre eine Absenkung der Zinsen hilfreich - die Frage ist nur, warum ausgerechnet die Anleihegläubiger ein Sonderopfer bringen sollen, während die Aktionäre untätig zusehen. Bislang liegt keinerlei Handlungsvorschlag der Aktionäre vor.
Im übrigen liegt das von den Anleihegläubigern erwartete Opfer (Wert: 10,5 Mio. EUR) ja auch deutlich über dem vorläufigen Eigenkapital-Fehlbetrag, so dass das letztlich auf eine Bereicherung der Aktionäre zu Lasten der Kleinanleger hinaus läuft. Es ist von daher auch nicht verständlich, warum ein endgültiger Zinsverzicht befürwortet wird. Es wäre ja auch denkbar, nur vorläufig auf die Zinsen zu verzichten (sog. Besserungsabrede).
Wer erwartet, dass die Geschäftsführung der Deikon GmbH die Interessen der Kleinanleger wahrt, der lebt in einer Welt der Illusion. Die Geschäftsführung ist zunächst nur dem Aufsichtsrat bzw. den Gesellschaftern gegenüber verantwortlich - und wird daher ganz zwangsläufig zunächst deren Interessen - also die der Hauptgesellschafterin UBS AG- vertreten. Interessen der Anleger könnten nur über einen so genannten Gläubigervertreter geltend gemacht werden - und daran fehlt es bislang.
Ramminger & Rudolph, Rechtsanwälte u. Steuerberater
Zeil 29-31
60313 Frankfurt am Main
Tel.: 069 4050040
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