A. Grundsätzliches
Mietrechtliche Streitigkeiten machen mittlerweile einen erheblichen Teil der von Rechtsanwälten zu bearbeitenden Fälle aus. Hierbei ist oftmals festzustellen, dass ein nicht unbedeutender Teil der Streitigkeiten auf Fehlern bei der Abfassung des Mietvertrags beruhen.
Im Folgenden sollen zur ersten Orientierung einige Punkte aufgezählt werden, welche ein Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrags beachten sollte.
Eine im Zweifel notwendige Beratung im konkreten Einzelfall soll und kann hierdurch jedoch nicht ersetzt werden.
B. Die Mietparteien - Wer soll Mieter, wer Vermieter sein?
Besondere Sorgfalt sollte bei der Benennung der Mietvertragsparteien aufgewendet werden. Passieren hier Fehler, kann es insbesondere für Vermieter hochproblematisch werden, welche einen langfristigen Mietvertrag abschließen und ihren Mieter entsprechend binden wollen. Werden in einem Zeitmietvertrag, welcher länger als ein Jahr laufen soll, z.B. die Mieter unvollständig oder ungenau bezeichnet, so liegt im schlimmsten Fall statt eines Zeitmietvertrags lediglich ein unbefristeter Mietvertrag vor, welchen die Mieter jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen können. Der wirtschaftliche Schaden kann in solchen Fällen für Vermieter erheblich sein.
Prinzipiell sollte daher gerade bei der Bezeichnung der Mieter so verfahren werden, dass nicht nur alle Mieter aufgeführt werden, sondern diese den Mietvertrag jeweils eigenhändig unterschreiben. Soll eine Gesellschaft Mieterin sein, so muss diese und ihre Vertreter klar bezeichnet werden. Herrscht mangels entsprechender Klarstellungen im Mietvertrag Unklarheit, ob bzw. inwiefern eine Gesellschaft als Mieterin wirksam vertreten worden ist, ist dies grundsätzlich für den Vermieter von Nachteil, zumal in solchen Fällen in der Regel von einem unbefristeten (und daher mieterfreundlichen) Mietvertrag auszugehen ist, welcher seitens der Mieter jederzeit unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist, vom Vermieter jedoch nur unter qualifizierten Voraussetzungen gekündigt werden kann.
Vorsicht bei der Vermietung an eine Gesellschaft bürgerlichern Rechts!
Will man ein Objekt an eine GbR vermieten werden, sollten alle GbR-Gesellschafter den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben. Nur wenn dies nicht möglich ist, muss entweder ausdrücklich klargestellt werden, dass der unterschreibende Gesellschafter in Vertretung für die anderen Gesellschafter handelt, oder es muss aus dem Mietvertrag hervorgehen, dass der unterschreibende Gesellschafter alleinvertretungsberechtigt ist.
Eine Untervermietung ist nur mit Zustimmung des Vermieters bzw. aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Regelung zulässig; wenn Untermieter nicht gestattet werden und die Wohnung dennoch bewohnen, können die vom Vermieter nicht gewollten Untermieter ggf. auf Nutzungsentschädigung bzw. die Mieter als Untervermieter auf Herausgabe des aus der Untervermietung stammenden Erlöses in Anspruch genommen werden.
Will ein Ehepaar als Mieter den Mietvertrag abschließen, heißt dies entgegen einer weit verbreiteten Ansicht nicht zwingend, dass sich die Ehepartner auch beim Abschluss von Mietverträgen gegenseitig vertreten - der Abschluss eines Mietvertrags ist nämlich in der Regel nicht als Geschäft des täglichen Lebens zu qualifizieren.
Daher sollte auch hier darauf geachtet werden, dass alle als Mieter aufgeführten Personen den Mietvertrag auch eigenhändig unterschreiben. Gleichwohl kann man u.U. aus entsprechendem Verhalten solcher Personen, welche als Mieter in ein Vertragsformular aufgenommen sind, dasselbe jedoch nicht unterschrieben haben, deren Mietereigenschaft herleiten - etwa durch ständige Bewohnung des Hauses, Zahlung von Miete, Rügen von Mängeln, Geltendmachung von Mietminderungen, auftreten auch im Namen der anderen Mietpartei etc.).
Vor Unterzeichnung des Mietvertrags sollte sich der Vermieter ggf. bei dem vorangegangenen Vermieter erkundigen, wie es mit der Sauberkeit, Vertragstreue und Zahlungsfähig- bzw. Zahlungswilligkeit des avisierten Mieters steht.
Um einen untergetauchten Mieter ausfindig machen zu können, ist es zweckdienlich, sich den Personalausweis des Mieters zeigen zu lassen und die Ausweisnummer in den Mietvertrag mit aufzunehmen. Des Weiteren empfiehlt sich die Aufnahme des Geburtsdatums und des Geburtsorts. Auf diesem Weg hat man genug Informationen zur Verfügung, einen untergetauchten bzw. unbekannt verzogenen Mieter, welcher noch etwas aus dem Mietvertrag schuldet, ermitteln zu können.
C. Das Mietobjekt - Was soll zu welchem Zweck vermietet werden?
I Was wird vermietet?
Hier ist eine genaue Bezeichnung des Mietobjekts (insbesondere Adresse, Stockwerk bei mehrgeschossigen Bauten, Zahl und Bezeichnung der Zimmer und mitvermieteten Räumlichkeiten, Größe der vermieteten Gesamtfläche sowie der beheizten Wohnfläche) obligatorisch. Art und Umfang des Mietobjekts spielen vor allem im Bereich der Mietpreisbildung eine Rolle.
Relevant sind beim Abschluss des Mietvertrags zudem die folgenden Fragen:
Ist das Mietobjekt fertig gestellt?
(Sofern das Objekt nicht fertig gestellt ist, muss geregelt werden, bis wann eine Fertigstellung erfolgt und was geschehen soll, wenn das Objekt nicht rechtzeitig fertig gestellt wird (eröffnet ggf. außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten!)
Besteht öffentliche Förderung?
II Nutzung des Mietobjekts
Durch eine Vereinbarung des Nutzungszwecks wird gewährleistet, dass der Gebrauch des Mietobjekts innerhalb des Nutzungszwecks keine Vertragsverletzung darstellt.
D. Die Miete
I Wie hoch soll die Miete sein, und wie soll sie sich erhöhen?
II Wie soll sich die Miete zusammensetzen?
1.) Die Kalt- bzw. Nettomiete / Warm- bzw. Bruttomiete
Unter der Netto(kalt)miete versteht man das eigentliche Entgelt für die Überlassung des Mietobjekts ohne Neben-, betriebs- u. Heizkosten. Zusammen mit den Mietnebenkosten und Heizkosten bildet sie die Warm- bzw. Bruttowarmmiete. Unter der Bruttokaltmiete ist die Nettomiete zzgl. Betriebskosten ohne Heizkosten zu verstehen.
2.) Miethöhe / Mieterhöhung
3.) Der Nebenkostenanteil
a) Welche Betriebskosten können umgelegt werden?
b) Wie können bzw. sollten die Betriebskosten umgelegt werden?
c) In welchem Umfang sollen die Betriebskosten umgelegt werden?
d) In welchem Umfang kann man Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen?
e) Sollte eine Pauschalmiete ohne monatliche Nebenkostenvorauszahlung vereinbart werden?
E. Die Mietdauer - Wie lange soll der Mietvertrag dauern?
Die Regel bildet der unbefristete Mietvertrag, welcher von den Mietern unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann.
Der befristete Mietvertrag bzw. Zeitmietvertrag stellt die Ausnahme dar.
In der Praxis taucht gerade beim Abschluss von Zeitmietverträgen immer wieder das Problem auf, dass Vermietern gravierende Fehler bei der Begründung der zeitlichen Befristung unterlaufen. Die Folgen sind u. U. schwerwiegend, weil ein insofern fehlerhaft abgefasster Zeitmietvertrag grundsätzlich als unbefristeter Mietvertrag zu werten ist und der Mieter somit „ganz normal" unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen kann. Der Vermieter kann zudem nur gemäß der für unbefristete Wohnraummietverträge erlassenen (und mieterfreundlich ausgestalteten) Vorschriften kündigen.
Vor dem Abschluss eines solchen Vertrags sollte gerade mit Blick auf die dargelegten (und mitunter gravierenden) Folgen einer rechtsfehlerhaften Vertragsabfassung grundsätzlich entsprechender Rechtsrat eingeholt werden, ob und inwiefern die gewählte Befristungsbegründung den qualifizierten Anforderungen genügt, die an einen Zeitmietvertrag zu stellen sind.
F. Die Mietkaution bei Wohnraummietverträgen - Wie sichere ich meine Ansprüche als Vermieter ab?
Die Art und die Höhe der Mietkaution werden grundsätzlich im Mietvertrag geregelt. Als Arten der Kaution kommen vor allem die Bar-Kaution und die Bankbürgschaft in Betracht, deren maximaler Umfang drei Monatsmieten nicht übersteigen darf.
Zweck der Kaution ist die Absicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietvertrag, d.h. ausstehender Mietzins, ausstehende Nebenkostenvorauszahlungen bzw. -nachzahlungen, Schadensersatzansprüche des Vermieters (Wichtig: Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren grundsätzlich in sechs Monaten ab Auszug bzw. Rückgabe der Wohnung an den Vermieter!)
In der Praxis taucht oftmals das Problem auf, dass ein Mieter den Mietvertrag abschließt und in die Wohnung einzieht, ohne zuvor die Mietkaution bezahlt zu haben. Auch wenn man sich scheinbar auf Anhieb gut versteht - Sinn macht es auf jeden Fall, vom Mieter die Mietkaution vor Abschluss und vor Einzug des Mietvertrags zu verlangen. Eine entsprechende Vereinbarung kann z.B. in einem Vorvertrag geregelt werden, in welchem sich der Vermieter zum Abschluss des eigentlichen Mietvertrags verpflichtet, wenn die Kaution bezahlt worden ist. Ansonsten läuft man Gefahr, dass man mangels entsprechender Absicherung bei einem ggf. mittellosen Mieter auf seinen Forderungen sitzen bleibt.
G. Die Beendigung des Mietvertrags - Wie kündige ich als Vermieter?
Grundsätzlich gilt, dass man unverzüglich kündigen sollte, wenn ein entsprechender Kündigungsgrund gegeben ist und die Beendigung des Mietvertrags angestrebt wird.
Einem Vermieter, welcher das Vorliegen eines solchen Grundes (z.B. Nichtzahlung der Miete) festgestellt hat und hierauf gegenüber dem Mieter eine längere Zeit nicht entsprechend reagiert, kann sein Mieter sodann entgegenhalten, seine damalige Vertragsverletzung wohl nicht als Kündigungsgrund eingestuft bzw. diese geduldet zu haben. Der Zeitablauf liefert ab einem gewissen Umfang hierfür ein nicht unerhebliches Indiz.
Hier besteht die Gefahr, dass man durch Duldung einer Vertragsverletzung bzw. durch inkonsequente Rechtsverfolgung sein Kündigungsrecht verwirkt!
Eine ordentliche Kündigung ist in einem befristeten Mietvertrag (sog. Zeitmietvertrag) grundsätzlich ausgeschlossen, kann zu Gunsten des Mieters jedoch vertraglich vereinbart werden. Gekündigt werden kann das befristete Mietverhältnis im Zuge einer fristlosen Kündigung nur dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Vermieter bei Vorliegen eines rechtmäßigen Kündigungsgrundes (u.a. bei Eigenbedarf) unter Einhaltung der Dreimonatsfrist beenden. Die außerordentliche bzw. fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher ist dann gegeben, wenn es einer unter Abwägung der beidseitigen Interessen entweder dem Mieter oder dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis weiterzuführen.
Der klassische Grund für eine fristlose Kündigung ist, wenn der Mieter zu mindestens zwei aufeinander folgenden Terminen seine Miete nicht gezahlt hat. Hier kann der Vermieter ohne weiteres und insbesondere ohne vorausgegangene Mahnung den Mietvertrag fristlos kündigen.
Des weiteren ist es möglich, dass Mietverhältnis durch einen sog. Aufhebungsvertrag zu beenden. Hierunter ist ein Vertrag zu verstehen, in welchem vereinbart wird, dass ein genau zu bezeichnendes Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum enden soll. Zweckmäßigerweise sollte in einem solchen Vertrag auch die Abwicklung des Mietverhältnisses vereinbart werden.
(verfasst von Rechtsanwalt Christoph Kaiser, Nierstein)
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