Die Beschlagnahme einer Wohnung trotz wirksamer Kündigung des Mieters

Kaum ist das gerichtliche Räumungsverfahren nach erfolgter Kündigung gewonnen, droht nicht selten das nächste Problem: die Beschlagnahme der Wohnung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit durch die Stadt.

1. Darf die Wohnung beschlagnahmt werden?

Sofern der Vermieter wegen Mietrückständen zum Beispiel das Mietverhältnis gekündigt hat und der Mieter sodann im Zuge eines gerichtlichen Klageverfahrens auf Räumung verurteilt worden ist, kann als abschließendes und letztes Mittel zugunsten des Mieters die Wohnung beschlagnahmt werden. 

Dies geschieht durch die zuständige Behörde, häufig das "Amt für Soziales". 

Bei dieser Maßnahme handelt es sich um einen sog. Verwaltungsakt der Behörde, welche daher an bestimmte rechtliche Voraussetzungen geknüpft ist. Entsprechend muss der Vermieter zu der geplanten Maßnahme zunächst angehört werden. Selbstverständlich kann der Vermieter dieser Maßnahme widersprechen, nur wird erfahrungsgemäß die Behörde nicht von Ihrer Entscheidung abweichen.

2. Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen vorliegen?

Sofern Mietschulden der ausschließliche Grund der Räumung der Wohnung sein sollte, besteht seitens der Stadt beziehungsweise der Behörde grundsätzlich die Möglichkeit, nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen und bei ihrer gleichzeitigen Erklärung, das Mietverhältnis erneuern zu wollen, Mietrückstände und gerichtliche Verfahrenskosten aus Mitteln der Sozialhilfe zu übernehmen, die Wohnung zu beschlagnahmen. 

Dabei muss die Behörde die Interessen der Betroffenen, also des ursprünglichen Mieters und Vermieters, gegeneinander abwägen und ist verpflichtet zu prüfen, ob eine anderweitige Unterbringung, zum Beispiel in einem Obdachlosenheim, einem angemieteten Hotel oder eventuellen Immobilien der Kommune möglich ist.

Ist dies alles nicht der Fall, kann die Behörde die Wohnung beschlagnahmen.

3. Besteht ein zeitlicher Rahmen für die Beschlagnahme?

Grundsätzlich darf die Beschlagnahme der Wohnung und die Wiedereinweisung des bisherigen Mieters nur über einen bestimmten Zeitraum erfolgen. Die grundsätzliche Höchstgrenze beträgt dabei sechs Monate. Jedoch gibt es auch Urteile, in denen die Verwaltungsgerichte sogar nur eine geringere Zeitraum für angemessen hielten.  

4. Hat der Vermieter einen Entschädigungsanspruch? 

Während der Beschlagnahme und entsprechenden Einweisung des bisherigen Mieter kommt die zuständige Behörde für den Mietausfall und die Beseitigung von eventuellen Schäden auf. Dabei ist die Behörde insbesondere auch für die Nutzungsentschädigung, also den Zeitraum nach der entsprechende Kündigung bis zur tatsächlichen Räumung zur Zahlung verpflichtet.

5. Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen gegen die Beschlagnahme?

Da sehr häufig die Wiedereinweisungsmaßnahme nicht rechtlich plausibel und wirksam durch die Behörde angeordnet worden ist, kann auch im Klagewege gegen diese Wiedereinsetzung vorgegangen werden. 

Denn die Behörde muss zunächst plausibel darlegen, dass sie sämtliche Maßnahmen ergriffen hat, eine alternative Unterbringung bzw. Ersatzwohnung zu beschaffen. Auch muss die Darlegung der Abwägung zwischen den Grundrechten des ehemaligen Mieters und des Vermieters plausibel aufgezeigt werden. Ist dies nicht der Fall, kann im Zuge einer verwaltungsrechtlichen Anfechtungsklage mit eventuellen Eilantrag gegen die behördliche Anordnung vorgegangen werden

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