Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen von Gemeinschaftseigentum

Der Bundesgerichtshofs hat mit seinem Urteil vom 22. März 2024 (V ZR 81/23 und V ZR 87/23) wichtige Klarstellungen zur Frage der Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften getroffen. Das Urteil betrifft Fälle aus Hessen und Niedersachsen, in denen die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer beschlossen hatten, bestimmte Erhaltungsmaßnahmen, das Gemeinschaftseigentum betreffend, auf einzelne Wohnungseigentümer abzuwälzen. Die entscheidende Frage war vorliegend, ob einzelne Wohnungseigentümer auch für Instandsetzungskosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, alleine herangezogen werden können.
 
Ausgangspunkt zur Beantwortung der Frage ist § 16 Abs. 2 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach dieser Vorschrift werden die Kosten für Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich auf die Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile verteilt. Allerdings sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer von diesem Grundsatz abweichen und eine anderslautende Kostenverteilung beschließen können (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG).

Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass derartige Beschlüsse mit einer abändernden Kostenverteilung zulässig sind, sofern sie den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 WEG) entsprechen. Dabei räumt der Bundesgerichtshof den Gemeinschaften der Wohnungseigentümer einen gewissen Entscheidungsspielraum ein, um die Kosten gerecht zu verteilen. So betont der Bundesgerichtshof, dass bei einer Änderung der bisherigen Kostenverteilung jeder Maßstab gewählt werden kann, der im Lichte der Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und keine ungerechtfertigte Benachteiligung des Einzelnen zur Folge hat. So dürfen die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer u.a. berücksichtigen, welcher Wohnungseigentümer überhaupt die Möglichkeit hat, den instandgesetzten Teil bzw. die instandgesetzten Teile zu nutzen.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes steht also fest, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auf einzelne Eigentümer umgelegt werden können, wenn die betroffenen Wohnungseigentümer einen besonderen Nutzen daraus ziehen. So wurden beispielsweise die Kosten für die Reparatur einer Hebeanlage eines Doppelparkers den Teileigentümern der Doppelparker auferlegt, da sie einen direkten Nutzen aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zogen. Ebenso wurden die Kosten für den Austausch von Dachflächenfenstern einer Dachgeschosswohnung dem Wohnungseigentümer dieser Wohnung auferlegt, da er die alleinige Gebrauchsmöglichkeit an den Fenstern hatte.

Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, gilt es jedoch zu beachten, dass die Beschlüsse im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben, dem Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft und den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung stehen müssen. Die Beschlüsse dürfen daher nicht willkürlich sein, sondern müssen sachgerecht und nachvollziehbar begründet werden.
 
 Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes schafft eine zu begrüßende Klarheit hinsichtlich der Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen von Gemeinschaftseigentum in Wohnungseigentümergemeinschaften und gibt den Gemeinschaften der Wohnungseigentümer einen gewissen Entscheidungsspielraum, um die Kosten entsprechend der gezogenen Nutzungen zu verteilen.