Die Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB und ihre Tücken

Vermieter können von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzungen hierfür sind, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, in einem Zeitraum von 3 Jahren die Kappungsgrenze bezogen auf die ursprüngliche Nettomiete von 20 % bzw. 15 % in von den Ländern bestimmten Gemeinden eingehalten wird. Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und die begehrte Erhöhung begründet werden, entweder durch die Bezugnahme auf einen Mietspiegel bzw. Auskunft aus einer Mietdatenbank oder durch die Benennung der Mietpreise von 3 Vergleichswohnungen oder auf ein konkret für die betreffende Wohnung erstelltes Sachverständigengutachten.

Häufig beginnen die Probleme schon damit, dass missverstanden wird, was unter einem qualifizierten Mietspiegel gem. § 558d BGB zu verstehen ist, nämlich dass ein solcher nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und sowohl von den jeweiligen Gemeinden als auch den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt sein muss. Solche Mietspiegel gibt es z. B. für Kiel, Lübeck, Neumünster und Hamburg. Die Ermittlung eines ortsüblichen Mietzinses funktioniert somit nicht über Tabellen auf Internetportalen, die Vermietungen und Verkäufe vermitteln. Zwar kann im Einzelfall auf einen Mietspiegel einer Nachbargemeinde zurückgegriffen werden, wenn für die eigene Gemeinde kein Mietspiegel vorhanden ist. Jedoch hat das AG Flensburg entschieden, dass z. B. der Mietspiegel für Kiel nicht auf Flensburg anwendbar ist, da diese Orte zu weit auseinanderliegen (AG Flensburg, Urteil v. 29.11.2017, 68 C 84/17).

Ohne geltenden Mietspiegel muss auf die anderen Varianten zurückgegriffen werden, also entweder mit entsprechenden Kosten ein konkretes Wertgutachten eingeholt oder die aktuellen Mieten von 3 vergleichbaren Wohnungen ermittelt und in dem schriftlichen Erhöhungsverlangen angegeben werden. Die Rechtsprechung verlangt eine so präzise Angabe der Wohnungen, dass diese allein anhand der Beschreibung gefunden werden können. Zumindest müssen die Adresse, das Stockwerk (bei mehreren Wohnungen die genaue Lage oder Name des Mieters), die Wohnfläche und die aktuelle Miete angegeben werden. In manchen Fällen kann auch dies zu wenig sein, sodass Angaben zum Alter des Gebäudes oder zur Ausstattung hilfreich sein können. Sollten die benannten Wohnungen nicht hinreichend genau beschrieben worden oder gar nicht mit der Wohnung des eigenen Mieters vergleichbar sein, muss ggf. ein neues Mieterhöhungsverlangen erstellt werden mit der Folge, dass die damit zusammenhängenden Fristen erneut zu laufen beginnen und sich die Durchsetzung einer Erhöhung verzögert.

Die Beschaffung entsprechender Informationen kann schwierig sein. Wer mehrere Wohnungen vermietet, darf auch auf den eigenen Bestand für die Begründung zurückgreifen, sofern die Wohnungen vergleichbar sind. Andernfalls ist man darauf angewiesen, dass man Auskünfte von anderen Vermietern oder Mietern erhält. Inserate sind i.d.R. nicht geeignet, da es sich um Angebote und nicht um bestehende Verträge handelt.

Sofern das Mieterhöhungsverlangen formgerecht und ausreichend begründet dem Mieter übergeben wurde, hat der Vermieter lediglich einen (einklagbaren) Anspruch auf Zustimmung durch den Mieter, also noch keinen Zahlungsanspruch bezüglich der Erhöhung. Die Zustimmung des Mieters muss nicht in derselben Form erfolgen, sondern kann auch durch konkludente Handlung, mithin der Zahlung der begehrten Erhöhung erfolgen. Ein Vermieter, der dennoch auf Zustimmung klagt, verliert den Prozess (BGH VIII ZB 74/16).

Immer wieder ist in Erhöhungsverlangen zu lesen, dass die erhöhte Miete in dem darauffolgenden Monat gezahlt werden soll. Gemäß § 559b II BGB kann die Mieterhöhung bei Zustimmung des Mieters aber erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens wirksam werden; diese Frist verlängert sich u. U. bei Modernisierungsmaßnahmen, wenn die Ankündigung fehlerhaft war.

Mieter können ein wirksames Mieterhöhungsverlangen durch das Sonderkündigungsrecht gem. § 561 BGB abwehren. In diesem Fall wird das Mietverhältnis beendet, ohne dass die Mieterhöhung eintritt.