Die Mietverträge in Italien zur Zeit des Covid-19

Wie in den meisten Ländern hat die Corona-Krise eine breite Zahlungsunfähigkeit der Schuldner ausgelöst, mit der wir in den nächsten Monaten rechnen müssen.

Insbesondere wirken sich die Effekte der Corona-Pandemie zur Zeit sowohl auf die private als auch auf die gewerblichen Mietverträge.

Die Gefahr ist, dass sich diesbezüglich eine große Welle von Zivilverfahren auslöst, die keine unmittelbare Lösung bei den schon überlasteten italienischen Gerichte finden wird. Welche Maßnahmen sollten daher die Immobilieneigentümer vornehmen? Und die Mieter, die aufgrund der Pandemie ihre Geschäfte drei Monate lang schließen mussten und nun bei der Wiedereröffnung ihrer Tätigkeit in finanzieller Schwierigkeit sind?

Damit das System nicht zusammenbricht, sollte man unserer Ansicht nach eben nicht als erste Lösung die Gerichtliche betrachten. Und dies nicht nur, weil die Zwangsräumungen in Italien (mindestens) bis zum 30. Juni 2020 eingestellt sind, sondern da sich die Streitverfahren in Italien immer in die Länge ziehen ohne das die streitenden Parteien letztendlich eine Lösung für ihr dringendes Problem finden können.

Als Erstes sollten die Parteien prüfen, ob ihr Mietvertrag eine sog. Force Majeure-Klausel für ähnliche Ereignisse wie die Pandemie enthält, die der einen oder der anderen das Recht erteilt, sich vom Vertrag zu befreien.

Sollte dies nicht der Fall sein, muss man Folgendes beachten:

Zugunsten des Mieters weisen wir darauf hin, dass unser Gesetzgeber in den Gesetzesdekreten „Cura Italia“ vom 17.3.2020 und „Decreto Rilancio“ vom 19.5.2020 das Rechts des Mieters auf Erhalt eines Steuerabzugs in Höhe von 60 % der im März, April und Mai 2020 gezahlten Miete vorgesehen hat. Für die Monate April und Mai soll der Mieter dennoch im Stande sein, nachweisen zu können, dass er eine entsprechende Reduktion seines Umsatzes in Höhe von mindestens 50 % bezüglich desselben Einkommens in denselben Monaten des vorangegangenen Jahres erlitten hat.

Sollte daher der Mieter seine Mieten nicht zahlen können, heißt das nicht, dass er dieselben dem Vermieter nicht schuldet, und dies auch in der Zeit der Pandemie. Da die Zahlungsleistung eine Geldleistung ist, vertritt unser Kassationsgerichtshof nämlich die feste Meinung, dass die Zahlungsleistung als Geldleistung an sich immer möglich ist und nicht von den subjektiven Umständen des Schuldners abhängen kann.

Eigentlich könnte der Mieter versuchen, gemäß Art. 27 des Gesetzes 392/78, den Mietvertrag aus wichtigen Gründen einseitig zu kündigen, obwohl dies normalerweise eine Kündigungsfrist von sechs Monaten voraussetzt. Ein Teil der Rechtslehre vertritt aber diesbezüglich die Meinung, dass während der Pandemie die besagte Kündigungsfrist unter Umständen überhaupt nicht notwendig ist.

Eine weitere (gerichtliche) Lösung wäre, sich auf die sogenannte, gem. Artikel 1463 und ff. des italienischen Zivilgesetzbuches vorgesehene Unmöglichkeit der Zahlungsleistung zu beziehen, die aber den Nachweis voraussetzt, dass die Unmöglichkeit der Leistung (i) objektiv, (ii) plötzlich eingefallen und (iii) unvorhersehbar war.

Die dritte (immer gerichtlich geltend zu machende) Lösung wäre für den Mieter, sich auf die Auflösung des Mietvertrages wegen übermäßiger Belastung (gemäß Art. 1467 ff. des italienischen Zivilgesetzbuches) zu stützen. Auch diese Argumentation beansprucht den Nachweis, dass die übermäßige Belastung (i) objektiv und (ii) auf außerordentlichen und unvorhersehbaren Ereignissen zurückzuführen ist.

Die beste Lösung bleibt dennoch unserer Ansicht nach immer die Außergerichtliche, die eine Vergleichsvereinbarung der Parteien mit der Unterschreibung eines Addendums zum früheren Vertrag, der die eventuell neue Zahlungsfristen oder die vorläufige Reduktion der Miete während der Krise vorsieht.