Die Räumungsklage aus Sicht des Vermieters

Sie sind Vermieter, haben das Mietverhältnis wirksam beendet, aber die Mieter wollen nicht ausziehen? In einem solchen Fall dürfte der Weg zum zuständigen Amtsgericht vorprogrammiert sein. Denn die Zwangsräumung einer Wohnung kann nur auf Grundlage eines Räumungstitels erfolgen. Der Vermieter muss also Räumungsklage einreichen.

Wir erklären Ihnen – Schritt für Schritt – die rechtlich korrekte Vorgehensweise der Zwangsräumung.

Schritt 1: Anwalt beauftragen

Wer als Vermieter bereits eine Reihe von schlechten Erfahrungen mit seinen Mietern gesammelt hat, sollte bereits vor Ausspruch einer Kündigung anwaltlichen Rat einholen. Dadurch lässt sich von Beginn an ein höheres Maß an Rechtssicherheit erzielen. Außerdem kann auf diesem Wege in einem vertraulichen Rahmen besprochen werden, welche Schritte zu welchem Zeitpunkt eingeleitet werden müssen. Oftmals empfiehlt es sich, bereits mit Ausspruch der Kündigung eine Räumungsklage zu erheben, wenn die Fronten zwischen Mieter und Vermieter bereits verhärtet sind. Das hängt jedoch vom Einzelfall ab. Ihr Anwalt berät Sie hierzu gerne!

Schritt 2: Wirksame Kündigung aussprechen

Was viele Vermieter unterschätzen, ist, dass eine erfolgreiche Räumungsklage im direkten Zusammenhang zur wirksamen Kündigung steht. Das zuständige Gericht wird im Rahmen einer Räumungsklage die Wirksamkeit der Kündigung durch den Vermieter genauestens überprüfen. Denn nur wenn der Mietvertrag wirksam beendet wurde, besteht für die Mieter die Pflicht auszuziehen. Anderenfalls ist die Räumungsklage erfolglos. Die Mieter dürfen also in der Mietwohnung bleiben.

Eine Kündigung des Mietvertrages kommt grundsätzlich dann in Betracht, wenn der Mieter eine vertragliche Pflicht verletzt hat. Allerdings sollte der Vermieter bereits an dieser Stelle darauf achten, dass nicht jede Pflichtverletzung auch eine Kündigung nach sich ziehen kann. Je nach Art und Schwere des Fehlverhaltens des Mieters ist der Vermieter zunächst darauf angewiesen, eine Abmahnung auszusprechen. Auf diesem Wege soll dem Mieter seine Pflichtverletzung vor Augen geführt werden. Gleichzeitig soll er aber auch die Möglichkeit bekommen, sein Verhalten in Zukunft zu ändern und die Situation nachhaltig zu verbessern.

Kommt der Mieter jedoch der Aufforderung des Vermieters nicht nach, kann in der Regel eine ordentliche Kündigung – in Extremsituationen auch eine fristlose Kündigung – ausgesprochen werden.

Anwendungsbeispiel

Wenn der Mieter sich mit mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug befindet, kann auch ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden.

Schritt 3: Räumungsklage einreichen

Wenn die Kündigung wirksam ist und die Mieter den Auszug aus der Wohnung dennoch verweigern, muss Räumungsklage erhoben werden. Zuständig ist hierfür das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Wenn es sich um gewerbliche Vermietungen handelt, kann im Einzelfall auch das Landgericht zuständig sein.

Schritt 4: Räumungsurteil

War die Räumungsklage erfolgreich, erhält der Vermieter mit dem Urteil des Richters einen Räumungstitel. Dieser bildet die Grundlage für die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Die anwaltliche Beratungspraxis zeigt allerdings, dass nicht jede Räumungsklage Aussicht auf Erfolg hat. Je nach Fallkonstellation ist dem Vermieter daher zu raten, sich mit dem Mieter auf einen sogenannten Räumungsvergleich zu einigen. Ein solcher Vergleich ist regelmäßig durch ein gegenseitiges Nachgeben der Parteien gekennzeichnet.

Anwendungsbeispiel

Der Vermieter hat den Mietvertrag gekündigt. Der Mieter macht keine Anstalten auszuziehen. Im Gerichtsverfahren beruft sich der Mieter auf seinen geschwächten Gesundheitszustand, der ihm das Ausziehen nur unter erschwerten Bedingungen möglich macht. In einem Räumungsvergleich kann ein Kompromiss gefunden werden: Der Mieter zieht zu einem bestimmten Zeitpunkt aus, während der Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet. Hält sich der Mieter nicht an die Vereinbarung, dient der Räumungsvergleich als Vollstreckungstitel.

Schritt 5: Vollstreckung der Zwangsräumung

War die Räumungsklage des Vermieters erfolgreich, ergeht ein Urteil, das in der Regel eine Räumungsfrist vorsieht. In diesem Zeitraum muss der Mieter ausziehen. Lässt die unterlegene Partei diese Frist jedoch fruchtlos verstreichen, kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Dieser wird den Mietern eine letzte Möglichkeit der freiwilligen Räumung geben. In der Regel wird hierzu ein Zeitraum von drei Wochen veranschlagt. Wenn auch diese letzte Handlungsaufforderung keinen Erfolg verspricht, beauftragt der Gerichtsvollzieher ein Speditionsunternehmen und die Wohnung wird mithilfe von unmittelbarem Zwang geräumt.

Schritt 6: Kostenverteilung

Wenn der Vermieter bei der Räumungsklage obsiegt, trägt der Mieter die Gerichtskosten und die Kosten des gegnerischen Anwalts. Der Gerichtsvollzieher wird jedoch nur dann tätig, wenn der Vermieter einen Kostenvorschuss für die Zwangsräumung geleistet hat. Diese Ausgaben können jedoch von dem Mieter zurückgefordert werden.