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Die Rechte des Mieters und Vermieters bei der Schließung einer Baulücke
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Grundsätzlich mindern Bauarbeiten und Baulärm die Miete. Nicht so jedoch, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen werden soll. Dann, so der Tenor in der Rechtsprechung, hätte der Mieter bei Vertragsabschluss damit rechnen müssen, dass in Zukunft solche Bauarbeiten auftreten werden. Eine Minderung scheidet dann grundsätzlich aus.
Hiervon gibt es im Einzelfall Ausnahmen. Sollten die Bauarbeiten das üblicherweise zu erwartende Maß überschreiten, kommt eine Minderung in Betracht. Dieser - sozusagen überschüssige - Baulärm ist aber regelmäßig schwer nachweisbar.
Realistisch ist jedoch, eine langfristige Minderung der Miete zu erreichen, wenn das in die Baulücke gebaute Gebäude ungewöhnlich groß ist und dem Mieter Sicht oder Lichteinfall in einem Maß einschränkt, wie dies nicht vorhersehbar war. Zu denken ist hier an eine extravagante Architektur, die der Mieter schlicht nicht vorhersehen konnte und die sein Büro jetzt verdunkelt. Eine Minderung ist auch denkbar, wenn der Abstand zu dem neu errichteten Gebäude ungewöhnlich gering ist.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Baulärm wegen der Schließung einer Baulücke in der Innenstadt unerträglich sein, messen Sie den Schallpegel mit entsprechendem Gerät. Wenden Sie sich an einen Fachmann, der prüfen kann, ob diese Werte völlig außerhalb des Rahmens liegen. Hier wird jeder Einzelfall unterschiedlich zu beurteilen sein. Denken Sie an die Möglichkeiten der Minderung wegen zukünftiger Verschattung. Versuchen Sie zunächst, einen Vergleich abzuschließen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter von Ihnen die Anerkennung einer Minderungsquote verlangen, sollten Sie dem nicht entsprechen, wenn die Bautätigkeit darin besteht, dass eine Baulücke geschlossen wird. Im innenstädtischen Bereich größerer Städte haben die Minderungsbegehren oft wenig Chancen vor Gericht. Dies kann im Einzelfall anders sein, weswegen sich der Gang zum Spezialisten regelmäßig lohnt.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin-Mitte
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