Die richtige Reihenfolge beim Immobilienkauf mit Kreditfinanzierung

In meiner Praxis erlebe ich es immer wieder, dass Mandanten zu mir kommen, nachdem ein Haus- oder Wohnungskauf geplatzt ist, aber zuvor bereits der dazugehörige Kredit bereits abgeschlossen wurde. Wenn die Mandanten dann den Kredit nicht mehr benötigen, berechnet die kreditgebende Bank eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. Eine solche verlangt die Bank immer dann, wenn der vereinbarte Kreditvertrag vor Auszahlung der Darlehenssumme beendet wird, und diese kann schnell mehrere tausend Euro, nicht selten im fünfstelligen Bereich, betragen.
Wie Sie diesen Fehler vermeiden und was man tun kann, wenn Sie eine entsprechende Rechnung der Bank bekommen haben, erfahren Sie hier.

Kann sich der Verkäufer bis zum Notartermin noch umentscheiden?

Ein Verkäufer kann bis zum Notartermin sich jederzeit umentscheiden, ohne dass sich daraus für den potenziellen Käufer irgendwelche Ansprüche ergeben. Das hat der Bundesgerichtshof bereits bestätigt (Az. V ZR 11/17). In dem dort entschiedenen Fall hatte der verhinderte Käufer auch einen Kredit über 300.000 Euro aufgenommen. Die Bank wollte als Entschädigung für die Rückabwicklung des Kreditvertrages 9.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung haben. Der Käufer blieb auf den Kosten sitzen. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn Sie als Käufer nachweisen können, dass der Verkäufer nie vorhatte, Ihnen die Immobilie zu verkaufen. 

Welche Reihenfolge sollte man beim Immobilienkauf mit Kreditfinanzierung beachten?

Generell gilt: Es ist nicht zu empfehlen, die Baufinanzierung schon vor dem Notartermin zum Kauf des Objekts abzuschließen. Den Darlehensvertrag sollte man erst abschließen, wenn der Kaufvertrag zur Immobilie notariell besiegelt wurde. Regelmäßig benötigt man vor dem Notartermin lediglich eine Finanzierungszusage von der Bank. Dabei handelt es sich um eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank für das konkrete Kaufobjekt, aber noch nicht um einen verbindlichen Darlehensvertrag.
 
Wenn man die Baufinanzierung doch bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages abschließen will, dann muss man zumindest darauf achten, dass der Notartermin innerhalb der nächsten zwei Wochen nach Abschluss des Darlehensvertrages stattfindet, um sich ansonsten noch innerhalb der zweiwöchigen Widerrufsfrist vom Darlehensvertrag kostenfrei lösen zu können, falls der Kauf am Ende doch noch platzt.

Was kann ich tun, wenn die Bank bereits eine Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung gestellt hat?

Es kommt auch darauf an, wann genau die Kündigung erklärt wurde und wie die Formulierung des Schreibens lautete. Möglicherweise lagen zwischen Kreditvertragsschluss und Kündigungserklärung weniger als 14 Tage? Dann käme eine Auslegung als Widerrufserklärung in Betracht mit der Folge, dass kein Anspruch seitens der Bank auf die Nichtabnahmeentschädigung bestünde.

Sofern die 14 Tage Widerrufsfrist bereits abgelaufen waren, lohnt es sich zu schauen, ob die Widerrufsbelehrung möglicherweise falsch war. Sollte sich hier ein Ansatzpunkt ergeben, bestünde die Möglichkeit den Kredit auch später noch trotz der bereits erfolgten Kündigung zu widerrufen und dann hätte die Bank keinen Anspruch auf die Nichtabnahmeentschädigung.

Weiter ist zu fragen, wie es zur Kreditvertragsunterzeichnung kam schon bevor der Immobilienkauf in trockenen Tüchern war. Wenn es eine Finanzierungsvermittler gab, liegt hier möglicherweise ein Aufklärungsmangel seitens des Finanzierungsvermittlers vor. Hier kommt es auf die Einzelheiten der Finanzierungsberatung und die geschlossenen Verträge/Beratungsprotokolle maßgeblich an.

Und wenn all dies nicht weiterhilft, sollte in jedem Fall die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung geprüft werden. Es ist häufig so, dass die Banken hier bei der Berechnung Fehler machen oder auch unzulässige Gebühren berechnen.

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Falls Sie vor dem Notartermin stehen, bereits einen Kredit abgeschlossen haben oder mit einer Nichtabnahmeentschädigung konfrontiert sind, zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren. Vertrauen Sie auf meine Erfahrung in Immobilienangelegenheiten und lassen Sie uns gemeinsam dafür sorgen, dass Ihr Immobilienerwerb reibungslos und rechtssicher verläuft.

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