Die steueroptimierte Erbschaftsannahme einer Immobilie in Spanien

Die Bewertung einer spanischen Nachlassimmobilie unter Beachtung von anfallenden Erbschaftsteuern und der der zukünftigen Besteuerung von Verkaufserlösen:

In Deutschland ansässige Erben einer in Spanien belegenen Immobilie sind verpflichtet, diese im Rahmen einer notariellen Erbschaftsannahmeerklärung als Nachlasswert aufzunehmen, zu bewerten und daran anschließend die anfallende Erbschaftssteuer abzuführen, um die Umtragung in dem spanischen Grundbuch vornehmen zu können.

Um die bisher anfallenden, teilweise hohen Erbschaftssteuern für nicht in Spanien ansässige Personen so gering wie möglich zu halten, wurde die Bewertung der Immobilie zumeist über die Berechnung des steuerlichen Mindestwertes vorgenommen. Dieser Wert kann unter Anwendung bestimmter lokaler Bewertungsrichtlinien auf Basis des Katasterwertes berechnet werden. Dies war bisher, aufgrund der drohenden hohen erbschaftssteuerlichen Belastung, zumeist auch sinnvoll.

Aufgrund des EuGH Urteils vom 03.09.2014 in der Rechtssache C-127/12, mit dem die Rechtswidrigkeit der spanischen Besteuerung von nicht Ansässigen im Bereich des Erbschafts- und Schenkungsteuerrechtes festgestellt wurde, könnte diese Notwendigkeit jedoch in Zukunft, zumindest dann, wenn die Immobilie in einer der autonomen Gemeinschaften Spaniens mit hohen Steuerfreibeträgen oder sonstigen Steuervergünstigungen liegt, entfallen.

Dadurch rückt eine weitere steuerliche Besonderheit des spanischen Steuerrechts in den Vordergrund: Die spanische Steuer auf Erträge aus Immobilienverkäufen für nicht in Spanien ansässige Personen:

Die spanische Steuer auf Erträge aus Immobilienverkäufen:

Diese Steuer, auch Gewinnsteuer, Quellensteuer oder Plusvalia genannt, trifft auch nicht in Spanien ansässige Verkäufer einer Immobilie in Spanien.

Dabei ist der Veräußerungsgewinn mit 20% zu versteuern und innerhalb einer Frist von 4 Monaten nach dem Verkauf der Immobilie im Rahmen einer Selbstveranlagung, ohne dass der spanische Staat einen Steuerbescheid erlassen würde, an das zuständige Finanzamt abzuführen.

Der Veräußerungsgewinn berechnet sich, vereinfacht ausgedrückt, durch den Ansatz des Verkaufspreises abzüglich des Erwerbspreises sowie der nachweisbaren Erwerbskosten (Kaufpreis oder eben auch Wert der Immobilie im Rahmen einer Erbschaft zzgl. der Steuern, Honorare, Notarkosten, etc.). Dieser Wert kann noch um die nachweisbaren Verkaufskosten (Steuern, Maklercourtage, Honorare, etc.) gemindert werden. Zusätzlich wird ein bestimmter Koeffizient bezogen auf das Erwerbsjahr angewendet.

Der spanische Gesetzgeber sichert sich die Erfüllung dieser Steuerpflicht bei nicht ansässigen Verkäufern derart ab, dass 3% des verbrieften Verkaufspreises im Rahmen der notariellen Verkaufsurkunde von dem Käufer einbehalten und im Namen des Verkäufers an das zuständige Finanzamt abgeführt werden (so genannter Nicht-Residenten Einbehalt).

Dieser Einbehalt von 3% bezogen auf den Kaufpreis stellt jedoch keinesfalls die anfallende Steuer, sondern lediglich eine Art Abschlagszahlung dar. Den Käufer trifft unabhängig von diesem Einbehalt die Pflicht, die angesprochene Selbstveranlagung durchzuführen. Dies kann selbstverständlich auch dazu führen, dass dem Verkäufer ein Rückerstattungsanspruch über die einbehaltenen 3% zusteht, dann nämlich wenn kein Gewinn erzielt wurde.

Der Zusammenhang mit der Erbschaftsannahme in Spanien:

Aufgrund der mit Wirkung vom 01.01.2015 in Kraft getretenen gesetzlichen Änderung (Ley 26/2014, de 27 de noviembre) der Erbschaftsbesteuerung können nun auch nicht in Spanien ansässige Personen die lokalen Erbschaftsteuergesetze anwenden und dadurch teilweise erhebliche Freibeträge nutzen. Der Ansatz lediglich des steuerlichen Mindestwertes der Immobilie ist nun in vielen Fällen unnötig, da keine oder nur geringe Erbschaftssteuern anfallen. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, den Immobilienwert einem geschätzten Verkaufswert anzupassen, um einer zukünftigen Besteuerung des Veräußerungsgewinns entgegenzutreten. Dies ist vor allem dann zweckmäßig, wenn der Erbe beabsichtigt, die Immobilie kurz- oder mittelfristig wieder zu veräußern.

Konkrete Auswirkungen im Einzelfall:

Welche Wertangabe für die Immobilie im Rahmen der Erbschaftsannahme in Spanien steuerlich sinnvoll ist, also ob der steuerliche Mindestwert oder der tatsächliche Verkehrswert angesetzt werden sollte, steht in Abhängigkeit von verschiedenen Faktoren.

Zunächst hat die Lage der Immobilie in Spanien erhebliche Bedeutung. Bei Immobilien, die in den autonomen Gemeinschaften Spaniens mit hohen Steuerfreibeträgen oder Steuervergünstigungen wie z. B. den Balearen, Andalusien oder auch der autonomen Gemeinschaft Valencia liegen, ist eine Verkehrswertanpassung steuerlich eher sinnvoll als beispielsweise bei Immobilien auf den Kanarischen Inseln.

Da jedoch die individuellen Steuerfreibeträge und Steuervergünstigungen unter bestimmten Voraussetzungen stehen, ist auch die familiäre Beziehung des Erben zu dem Erblasser beachtlich.

Weitere Faktoren, die Einfluss auf die steueroptimierte Wertangabe der Immobilie ausüben, können der Katasterwert der Immobilie, der aktuelle Immobilienmarkt in Spanien, die Entschlossenheit des Erben zu einem Verkauf und nicht zuletzt die Anzahl der Erben sein.

In jedem Fall sollte eine vorausschauende Bestimmung des Wertes der Nachlassimmobilie erfolgen, da dies ein Instrument ist, mit dem erhebliche Steuerersparnisse erzielt werden können.

Ich wickele für meine Mandantschaft regelmäßig vollumfänglich Erbschaften in Spanien ab und stehe Ihnen auch für eine Beratung zur Bestimmung des steueroptimierten Wertes einer Nachlassimmobilie gerne zur Verfügung.