Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Die Rechte der Mieter nach Umwandlung

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann vom Mieter zwar nicht verhindert werden. Bei den Folgen jedoch, wie zum Beispiel der Eigenbedarfskündigung, aber auch bei manchen Vorbereitungen, wie zum Beispiel der Modernisierung, sollten Sie Ihre Mieterrechte wahrnehmen.

Voraussetzungen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz dürfen keinerlei bauordnungsrechtliche Bedenken bestehen. Der Vermieter hat bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beantragen. Für Wohnungen, die nicht in sich abgeschlossen sind, zum Beispiel Wohnungen mit Außen-WC, darf diese Genehmigung nicht erteilt werden. Deren Umwandlung ist ausgeschlossen.

Nach einer Entscheidung des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes muss eine Genehmigung erteilt werden, auch wenn die neuzeitlichen bauordnungsrechtlichen Anforderungen hinsichtlich des Schall-, Feuer- und Lärmschutzes für Trennwände und Decken nicht erfüllt werden. Auch der Umwandlung von Altbauten steht damit nichts im Wege.

Der Mieter muss über eine entstehende Umwandlung nicht informiert werden. Allerdings nehmen einige Berliner Bezirke die Anträge der Hauseigentümer zum Anlass, die Mieter mit Hilfe eines Rundschreibens über ihre Rechte aufzuklären.

Nach Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die eigentliche Umwandlung beim zuständigen Grundbuchamt durchgeführt. Für jede umgewandelte Wohnung muss ein eigenes Grundbuchblatt angelegt werden. Der Erwerber einer umgewandelten Wohnung tritt in die Rechte und Pflichten bezüglich eines bestehenden Mietvertrages erst mit der Eintragung seines Namens in dieses Grundbuchblatt ein, es sei denn, er ist vom vorherigen Eigentümer bevollmächtigt.

Unser Ratschlag

Lassen Sie sich vom Käufer „Ihrer“ Wohnung nicht einschüchtern. Der bisherige Mietvertrag behält seine Gültigkeit. Beachten Sie die besondere Kündigungssperrfrist bei Umwandlung. Prüfen Sie, ob der Erwerber überhaupt berechtigt ist, über die Wohnung zu verfügen. Lassen Sie sich den aktuellen Grundbuchauszug zeigen oder sehen Sie selbst das Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht ein.

Kauf bricht nicht Miete

Der Verkauf Ihrer Wohnung an einen Dritten hat keinen Einfluss auf den Mietvertrag. Jeder Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Lassen Sie sich also keinen neuen Vertrag aufdrängen, er ist in der Regel schlechter als der alte. Bei Unklarheiten lassen Sie sich beraten. Die Umwandlung an sich ist im Übrigen weder ein Grund für eine Kündigung noch für eine Mieterhöhung.

Vorkaufsrecht des Mieters

Einen Anspruch des Mieters auf Erwerb der von ihm bewohnten Wohnung vor anderen Käufern („Vorkaufsrecht“) gibt es bei allen Wohnungsarten (§ 577 BGB). Beim ersten Verkauf der Wohnung an einen Dritten können Mieter, nachdem ihnen die Bedingungen des Kaufvertrages bekannt gemacht wurden, noch bis zu zwei Monate später in diesen Vertrag eintreten. Die Vereinbarung eines überhöhten Kaufpreises ist sittenwidrig und nichtig, wenn diese Regelung nur den Zweck hat, das Vorkaufsrecht des Mieters zu vereiteln. Wenn Sie nicht kaufen wollen, bleibt Ihr Mietvertrag trotzdem bestehen.

Kündigungssperrfrist bei Umwandlung

Durch die seit 1.9.2001 geltende Rechtslage ist die Kündigungssperrfrist für umwandlungsbetroffene Mieter verändert worden:

Bundeseinheitlich gilt nunmehr eine Kündigungssperrfrist nach Umwandlung von drei Jahren (§ 577 a Absatz 1 BGB). Diese Sperrfrist gilt auch für den Kündigungsgrund „Hinderung wirtschaftlicher Verwertung“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und nicht nur für den Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Die Kündigungssperrfrist ist ausgeschlossen bei Mietverhältnissen der in § 549 Absatz 2 BGB bezeichneten Art (Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch, möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters bei Vermietung an Einzelpersonen, Wohnraum juristischer Personen, die an Menschen mit dringendem Wohnbedarf vermieten, Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen).

Allgemeiner Kündigungsschutz

Auch nach Ablauf der erwähnten Sperrfristen ist der Mieter nicht schutzlos. Eine Kündigung muss grundsätzlich schriftlich erfolgen. Die Kündigungsfrist beträgt knapp drei Monate. Sie verlängert sich auf fast sechs Monate bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren. Maximal beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist neun Monate, wenn das Mietverhältnis mehr als acht Jahre andauert. Sind mietvertraglich längere Fristen vereinbart, gelten diese.

Für die Kündigung braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse. Dies kann zum Beispiel Eigenbedarf sein. Der Vermieter muss mit der Kündigung also vernünftige nachvollziehbare Gründe haben, weshalb er Ihre Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder für andere Familienangehörige braucht. Mitunter wird Eigenbedarf nur vorgetäuscht, um die Wohnung frei zu bekommen. In solchen Fällen kann unter Umständen Schadensersatz geltend gemacht werden.

Unser Tipp

Beruft sich der Erwerber „Ihrer“ Wohnung nach Ablauf der Kündigungssperrfrist auf Eigenbedarf, so prüfen Sie auch, ob die Kündigung formal wirksam begründet ist, indem die begünstigte Person benannt ist und worauf sich der Wohnbedarf stützt. Fehlt es darüber hinaus an einem berechtigten Kündigungsinteresse? Dies ist der Fall, wenn Kündigungen rechtsmissbräuchlich, zweckverfehlend oder vorgeschoben sind.

Sozialklausel und Widerspruchsrecht

Einer gesetzlich zulässigen Kündigung können Sie mit Hinweis auf die Sozialklausel (§§ 574 ff. BGB) widersprechen. Diese Möglichkeit besteht, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie oder Ihre Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen wäre.

Die Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter

Die meisten Erwerber einer Wohnung, die diese selbst nutzen wollen, werden wohl zuvor eine Wohnungsbesichtigung durchführen wollen. Doch Vorsicht ist angebracht, nicht jeder muss zu jeder x-beliebigen Zeit eingelassen werden. Eine Ankündigung ist Voraussetzung. Bedenken Sie, dass es sich um „Ihre“ Wohnung handelt und die Besucher Gäste sind, die sich auch so verhalten sollten.

Drängt sich jemand unerlaubt in Ihre Wohnung oder verlässt er sie trotz Aufforderung nicht, so begeht er Hausfriedensbruch. Der Mieter sollte unmittelbar die Polizei rufen. Scheuen Sie sich nicht, es ist Ihr Recht und Ihre Wohnung, die geschützt werden muss.

Für alle Fragen rund um das Thema „Mietrecht“ steht Ihnen Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Köln/ Paris 1) gern zur Verfügung.