Eigentumswohnung – meine Heizung, unsere Heizung?

[image]Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) schafft Klarheit. Heizkörper nebst Zubehör dürfen dem jeweiligen Wohnungseigentümer gehören. Alles außerhalb der Wohnung ist jedoch Eigentum der Gemeinschaft. Ausgangspunkt für die Gerichtsentscheidung war der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Heizungserneuerung. Dieser betraf die Heizzentrale, die Steig- und Verteilungsleitungen sowie die Heizkörper. In einer vorherigen Teilungserklärung wurde festgelegt, dass die Heizkörper bis zum Anschluss an die gemeinsame Heizanlage Sondereigentum sind. Das heißt, wie die Wohnung selbst gehören sie dem jeweiligen Eigentümer. Davon ist das Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Hieran hat jeder Wohnungseigner nur einen Eigentumsanteil.

Entscheidungshoheit über das Sondereigentum ist begrenzt

Einer der Eigentümer klagte gegen den Beschluss. Erfolg hatte er damit aber nur teilweise. Denn die Eigentümergemeinschaft kann zumindest über das Gemeinschaftseigentum - hier die Heizzentrale und die Leitungen - voll verbindlich entscheiden. Hinsichtlich des Sondereigentums - konkret der Heizkörper - geht das aber nur bezüglich seines ordnungsgemäßen Gebrauchs. Dass ein Austausch keine Gebrauchsregelung ist, stellte der BGH zum einen fest. Viel weitreichender war zum anderen aber die Feststellung, dass Heizkörper sondereigentumsfähig sind.

Auswahlrecht hat vorrangig der Wohnungseigentümer

Das oberste deutsche Gericht trat damit der Ansicht entgegen, dass eine Heizanlage als geschlossenes System ausschließlich Gemeinschaftseigentum sein könne. Nach § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz stellen Heizkörper nicht zwingend Gemeinschaftseigentum dar. Denn sie sind weder für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich noch dienen sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch. In der eigenen Wohnung könne jeder selbst entscheiden, wie weit der Thermostat aufgedreht werde. Doch nicht nur darüber, sondern etwa auch über Aussehen und Funktion der Heizkörper könne jeder Wohnungseigner selbst entscheiden. Nur technische Beschränkungen, dergestalt dass sie noch mit der restlichen Anlage funktionieren, setzten den eigenen Wünschen gewisse Grenzen. Das sei aber eine Frage der Rücksichtnahmepflicht und nicht der Eigentumszuordnung. Im Extremfall, wenn Heizanlage und Heizkörper nicht zusammenpassen, dürften sich weigernde Eigentümer letztlich von der Heizung abgetrennt werden.

Auch die neueren Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV), die etwa sparsamere Ventile vorschreiben, begründeten kein Gemeinschaftseigentum über die sogenannte Systemverantwortlichkeit. Zum einen richte sich die EnEV hinsichtlich dieser Bauteile an den jeweiligen Eigentümer, zum anderen seien Ventile als Heizkörperteil genauso Sondereigentum wie dieser selbst.

(BGH, Urteil v. 08.07.2011, Az.: V ZR 176/10)