«Einheimischen-Modell»: 20-jährige Selbstnutzungsklausel in Grundstückskaufvertrag nichtig

(Val) Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat eine Klausel für nichtig erklärt, mit der eine Stadt die Käufer von geförderten Grundstücken in einem neuen Wohngebiet zu einer langjährigen Selbstnutzung verpflichten hatte wollen. Die Revision zum Bundesgerichtshof ließ das OLG zu.

Die beklagte Stadt stellte in den 1990er Jahren Bauinteressenten im Rahmen eines so genannten «Einheimischen-Modells» Grundstücke zu günstigen Preisen zur Verfügung. Die Kläger erwarben 1995 ein solches Grundstück zum Preis von 266 DM/qm. Der damalige wie der aktuelle Bodenrichtwert liegt bei umgerechnet 530 DM/qm. Die Kläger errichteten auf dem Grundstück ein Wohnhaus, das sie 1996 bezogen. Der Kaufvertrag enthält eine Klausel, nach der sich die Kläger verpflichten, «das Wohnhaus mindestens 20 Jahre selbst zu bewohnen». Bei Nichteinhaltung sollten sie zur Rückübertragung des Grundstücks oder Zuzahlung von 400 DM/qm verpflichtet sein.

Im Jahr 2006 wollten die Kläger ihren Wohnort wechseln. Die beklagte Stadt verlangte die für diesen Fall vereinbarte Zuzahlung. Die Kläger begehren nun die Feststellung, dass die Selbstnutzungsklausel unwirksam ist. Sie bekamen in erster und zweiter Instanz Recht.

Das OLG entschied, dass die strittige Klausel die Kläger als Käufer unangemessen benachteilige. Die von der beklagten Stadt formulierte Regelung schieße über ihren Zweck, Bodenspekulation zu verhindern und einheimische Familien zu fördern, deutlich hinaus. Die Klausel verstoße als Allgemeine Geschäftsbedingung bereits gegen das Grundrecht der Freizügigkeit, also dem Recht, an jedem Ort innerhalb des Bundesgebiets Aufenthalt und Wohnsitz nehmen zu dürfen.

Das Gericht bewertet die Klausel auch deswegen als unangemessen, weil sie keine Härtefallregelung vorsehe. Die Unangemessenheit folge zusätzlich aus der als Sanktion vereinbarten Zuzahlungsverpflichtung von 400 DM/qm. Zusammen mit dem damals geleisteten Kaufpreis überschreite der Quadratmeterpreis den damaligen wie den heutigen Grundstückswert, was sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen als unzulässige Strafzahlung darstelle.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 27.08.2009, 22 U 213/07