Erhöhung der Erbschaftssteuer bei Immobilien

Um welche Steuerart handelt es sich bei der Erbschaftssteuer? Wann und in welcher Höhe wird sie fällig und welche Änderung wird es diesbezüglich im neuen Jahr geben? Kann die Erbschaftssteuer umgangen werden?

Wann fällt die Erbschaftssteuer an?

Wenn große Vermögenswerte vererbt oder verschenkt werden, beteiligt sich der Staat in Form von der Erbschaftssteuer ebenso daran. Diese wird fällig, wenn ein bestimmter Freibetrag überschritten wird. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis ist, desto höher ist der steuerliche Freibetrag. Zusammenfassend ist die Gesamthöhe der Erbschaftssteuer nach folgenden Kriterien zu ermitteln:

• der Höhe des vererbten oder verschenkten Vermögens
• und dem Verwandtschaftsgrad

Für die steuerliche Bewertung der Höhe des vererbten oder verschenkten Immobilienwertes haben sich drei verschiedene Bewertungsverfahren etabliert: das Ertragswert-, das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren.

• Vergleichswertverfahren: Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens werden vergleichbare Werte anderer Immobilien aus derselben Region herangezogen.
• Sachwertverfahren: Liegen keine Vergleichswerte von anderen Immobilien vor, kann das Sachwertverfahren zur Ermittlung des steuerlichen Wertes der Immobilie dienen. Hierbei wird der materielle Wert auf Grundlage der Herstellungskosten der Immobilie und deren Außenanlage und des Bodenrichtwertes der Immobilie berechnet.
• Ertragswertverfahren: Zuletzt kann für eine Investmentimmobilie das Ertragswertverfahren angewandt werden. Hier wird für die Berechnung des steuerlichen Wertes der Immobilie vor allen Dingen der erbrachte und erwartete Ertrag neben dem Bodenwert als Grundlage genommen.

Welche Änderungen kommen ab 2023?

Die Anpassung des Jahressteuergesetzes, die sich auf die Erbschaftssteuer auswirkt, soll ab 2023 im Bewertungsverfahren, insbesondere im Ertragswert- und Sachwertverfahren Änderungen mit sich bringen. Beide Verfahren sollen an die in 2021 geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst werden. Das bedeutet im Einzelnen folgendes:

• Änderungen im Sachwertverfahren: Die Änderung im Sachwertverfahren führt zu einer Einbeziehung des Regionalfaktors sowie des Alterswertminderungsfaktors. Gleichzeitig wird die Gesamtnutzungsdauer für bestimmte Arten von Immobilien von 70 auf 80 Jahren verlängert. Diese Anpassungen führen dazu, dass der Wert der Immobilie steigt und damit einhergehend die Erbschaftssteuer.
• Änderungen im Ertragswertverfahren: Im Ertragswertverfahren wurden Änderungen bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten vorgenommen. Die Liegenschaftszinsen wurden gesenkt. Beides führt dazu, dass der Wert der Immobilie und damit einhergehend die Erbschaftssteuer steigen.

Zu den Änderungen in den beiden Bewertungsverfahren kommt auch der Anstieg der Bodenrichtwerte hinzu. Zusammen genommen kann alles zu einem Anstieg des Immobilienwertes und damit auch zu einem Anstieg der Erbschaftssteuer um etwa 20% führen.

Wie kann die Erhöhung ab 2023 umgangen werden? - Mögliche Fallstricke

Da viele Immobilienbesitzer eine nachteilige Erhöhung ab 2023 befürchten, möchten sie diese Erhöhung durch eine Übertragung ihrer Immobilie an ihre nächste Generation noch in diesem Jahr umgehen. Dies sollte jedoch nicht zu voreilig geschehen, denn vorher muss einiges bedacht werden.
Zunächst ist es ratsam zu ermitteln, ob die eigene Immobilie von der Änderung des Jahressteuergesetzes betroffen ist. Dies muss nicht zwangsläufig der Fall sein. Handelt es sich um eine Immobilie in einem Ballungszentrum, führt die Anwendung des Vergleichswertverfahren zu einer sehr geringen oder zu keiner Erhöhung der Steuerlast. Daher ist es empfehlenswert festzustellen, ob und wie hoch die geänderte Steuerlast für die betreffende Immobilie sein wird. Diese kann eventuell auch noch innerhalb des Freibetrags liegen, wodurch sich die Gesetzesänderung nicht nachteilig auswirken kann.
Ebenso sollte bedacht werden, dass die Immobilie nach vollzogener Schenkung bereits bspw. den Kindern gehört. Sind diese verheiratet und haben keinen Ehevertrag, kann es im Falle einer Scheidung dazu kommen, dass die Immobilie verkauft werden muss, um den Ex-Ehepartner auszuzahlen. Dies kann demnach bewirken, dass die Immobilie gänzlich verloren geht. Gleichzeitig ist daran zu denken, dass die Freibetragsgrenze nur einmal innerhalb von zehn Jahren zur Geltung kommen kann. Besitzen sie mehr als die Immobilie, entfällt auf das weitere Vermögen ohnehin eine Steuerlast.

Doch gibt es eine weitere – sichere Möglichkeit –  die Erhöhung zu umgehen?

Wird festgestellt, dass die Immobilie von der Erhöhung betroffen ist, ist bspw. die Regelung eines Nießbrauchs- oder eines Wohnrechts möglich. Auf diese Weise ist das Wohnrecht zu Lebzeiten geschützt. Ebenfalls ist es möglich, die verschenkte Immobilie weiterzuvermieten und die eingenommenen Mieterträge einzubehalten. Zudem führt das Nießbrauchs-bzw. Wohnrecht dazu, dass sich der Wert der Schenkung reduziert und somit auch die später anfallende Erbschaftssteuer. 

Fazit

Die Änderung des Jahressteuergesetzes ab 2023 muss für Erben nicht automatisch eine höhere Steuerlast bedeuten. Daher ist es ratsam, zunächst zu prüfen, ob und in welcher Höhe die betreffende Immobilie von den Anpassungen in den Bewertungsverfahren betroffen ist. Wird eine Erhöhung festgestellt, die nicht gering ausfällt, sollte im Nachgang gut überlegt werden, wie die Erhöhung der Erbschaftssteuer noch in diesem Jahr umgangen werden kann. Möglicherweise kann der erste naheliegende Gedanke, nämlich die Immobilie zu verschenken, Risiken für den Erblasser mit sich bringen. Nicht vorhandene Eheverträge können dazu führen, dass im Zuge einer Eheauflösung Immobilien verkauft werden müssen. Eine sehr sichere Möglichkeit der Erbschaftssteuererhöhung zu entgehen, ist ein Nießbrauch- oder ein Wohnrecht für die betreffende Immobilie zu vereinbaren.