Falsche Bautenstandsberichte: Architekt haftet

Den Erwerbern einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung können Schadensersatzansprüche gegen den vom Veräußerer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen, wenn dieser unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollten. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Die Kläger haben von S. eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu zahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte sollten von dem beklagten Architekten, den S. beauftragt hatte, erstellt werden. Der Architekt war unter anderem für die Bauaufsicht zuständig. Der Beklagte hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank verbindlich erklärt, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Der Beklagte hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger haben den Beklagten gesamtschuldnerisch mit S. auf Schadensersatz verklagt. Sie machen geltend, der Beklagte habe in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Beklagte die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätten sie nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.

Der BGH entschied, dass den Klägern gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen könne, wenn der Beklagte schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch von den Klägern nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst habe. Die Kläger seien in den Schutzbereich des zwischen dem Beklagten und S. abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Beklagte habe den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen gehabt. Die Bautenstandsberichte seien zumindest auch dazu bestimmt gewesen sicherzustellen, dass Ratenzahlungen nur erfolgten, wenn der für deren Fälligkeit vereinbarte vertragsgemäße Bautenstand erreicht gewesen sei.

Jetzt muss die Vorinstanz prüfen, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden sind.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2008, VII ZR 35/07