Formularmäßiger Kündigungsverzicht in der Gewerberaummiete

Bei Mietverträgen über Wohnraum sind formularvertragliche Ausschlüsse des ordentlichen Kündigungsrechts nur bis maximal 4 Jahre zulässig. Ausschlüsse über 4 Jahre hinaus sind laut aktueller Rechtsprechung unwirksam. Doch gilt das auch für Kündigungsausschlüsse in einem Gewerberaummietvertrag? Dies entschied kürzlich der BGH (Az.: XII ZR 125/18).

Der Sachverhalt

Im vom BGH verhandelten Fall hatte eine Gemeinde ein Wohnhaus angemietet, um dort Flüchtlinge unterzubringen. Im Mietvertrag fand sich ein Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für die Dauer von 5 Jahren. Aufgrund der zurückgehenden Zahlen von Flüchtlingen wurde schlussendlich in dem Wohnhaus nie ein Flüchtling untergebracht, weswegen die Gemeinde den Mietvertrag mehrfach vergeblich zu kündigen versuchte.

Das Urteil

Bereits in den Vorinstanzen wurde die Gemeinde zur Zahlung der vereinbarten Miete verurteilt. Auch vor dem BGH hatte sie keinen Erfolg. Denn ein solcher Kündigungsausschluss stelle keine unangemessene Benachteiligung der Gemeinde dar. Die Grenze von 4 Jahren für Kündigungsausschlüsse bei Wohnraummietverträgen könne nicht für Gewerberaummietverträge gelten, nicht zuletzt, weil die Gemeinde als gewerblicher Mieter nicht das gleiche Mobilitätsinteresse habe, wie der Mieter einer Wohnung.

Auch sei der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts klar und deutlich formuliert. Über die Bedeutung dieser Klausel könne daher bei der Gemeinde als verständige und sorgfältige Teilnehmerin am Rechtsverkehr kein Missverständnis vorgelegen haben. Die Kündigung des Mietvertrages erfolgte vielmehr nur aufgrund des Rückgangs der Flüchtlingszahlen. Das Risiko, dass das Wohnhaus dann nicht mehr gebraucht wird, hat jedoch allein die Gemeinde zu tragen, so der BGH.

Einschätzung und Empfehlung

Formularmäßige Ausschlüsse des ordentlichen Kündigungsrechts im Gewerberaummietrecht sind nun durch das Urteil des BGH auch über 4 Jahre hinausgehend rechtssicher zulässig. Zwar hat der BGH nicht klargestellt, was mit Ausschlüssen über 5 Jahren ist. Allerdings ist unwahrscheinlich, dass Ausschlüsse von 6 oder 8 Jahren bei Gewerberaummietverträgen vom BGH als unzulässig qualifiziert werden.

Besondere praktische Bedeutung wird der Kündigungsverzicht nicht haben, weil gewerbliche Mietverhältnis im Unterschied zu Wohnraummietverhältnissen ohne Weiteres befristet abgeschlossen werden können. Gleichwohl zeigt die Entscheidung, dass Mietverträge stets vom Fachmann überprüft werden sollten, um potenziell teure Fehler zu vermeiden.

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